Mieterbund erwartet für 2008 bis zu 30% höhere Betriebskosten

Die Mietnebenkosten in Deutschland lagen im Abrechnungsjahr 2007 bei durchschnittlich 2,14 Euro/qm und weichen damit kaum von denen fürs Vorjahr ermittelten ab (2,13 Euro/qm). Dies berichtete die "Immobilien-Zeitung". Alle 15 Betriebskostenarten zusammengerechnet, beläuft sich die zweite Miete auf im Schnitt 2,78 Euro/qm (+2%). Das geht aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds hervor, der auf rund 35.000 Abrechnungen basiert. Für 2008 erwartet Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips aufgrund höherer Energiepreise und kälterer Wintermonate einen deutlichen Anstieg der Betriebskosten um 20% bis 30%.

BGH: Schönheitsreparaturen umfassen auch Grundreinigung des Teppichbodens

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Gewerberaummieter, der Schönheitsreparaturen durchführen muss, grundsätzlich auch zur Grundreinigung des Teppichbodens verpflichtet ist (Urteil vom 8. Oktober 2008, Az. XII ZR 15/07). Dies berichtete die "Immobilien-Zeitung". Die Richter leiteten in der Entscheidung einen entsprechenden Anspruch des Vermieters im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung her: So entspreche die Grundreinigung des Teppichbodens ihrem Sinn und Zweck nach dem nicht mehr zeitgemäßen Streichen der Fußböden, das in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ausdrücklich als Schönheitsreparatur genannt sei. Im verhandelten Fall waren die Schönheitsreparaturen Sache der Mieterin; die Mieträume waren mit einem von der Vermieterin verlegten Teppichboden ausgestattet. Das Berufungsgericht muss nun klären, ob und in welchem Umfang eine Grundreinigung des Teppichbodens erforderlich war und welche Kosten bezogen auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung gegebenenfalls angefallen wären.

Zahl der Mietnomaden geht zurück

Der Bundesregierung zufolge nimmt die Zahl der Mietnomaden hierzulande ab, wie die "Immobilien-Zeitung" berichtete. In ihrer Antwort auf eine Kleine Anfrage der FDP verweist die Regierung zum einen auf die Kriminalstatistik der Polizei, die für 2006 einen Rückgang der Fälle um 1,1% und für 2007 um knapp 17% meldet, zum anderen auf eine Mitteilung des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, wonach die Ausstände seiner Mitgliedsunternehmen seit 2003 um nahezu ein Viertel zurückgegangen sind. Zahlen dazu, wie viele Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs zugunsten des Vermieters entschieden wurden, liegen der Bundesregierung nicht vor. Einen Hinweis darauf sieht sie in der Justizstatistik für 2006: Demnach gingen von insgesamt knapp 200.000 Verfahren mit Kostenentscheidung 140.000 komplett auf Kosten des Mieters und nur etwa 17.000 zu Lasten des Vermieters. Handlungsbedarf des Gesetzgebers bei der Räumungsvollstreckung sieht die Regierung nicht.

 

Mietspiegel für Wohnungen gilt nicht für Einfamilienhaus

 Höhere Miete für Einfamilienhaus nicht immer durchsetzbar. Foto: Fotolia

Ein Mietspiegel für Mietwohnungen gilt auch nur für solche. Eigentümer von vermieteten Einfamilienhäusern können sich deshalb nicht auf die ortsüblichen Mieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern berufen. Eine Mieterhöhung lässt sich so nicht begründen, urteilte nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de das Landgericht Krefeld (Az.: 2 S 40/07).

Im verhandelten Fall ließen die Richter auch nicht das Argument des Vermieters gelten, die übliche Miete für Einfamilienhäuser liege meist oder immer über der für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies müsse nicht immer zutreffen, argumentierten laut Immowelt.de die Richter: Sanierte Altbau-Wohnungen in bevorzugten Wohngegenden könnten nämlich auch durchaus mehr kosten als Einfamilienhäuser.

Der Vermieter konnte sich nach Ansicht der Richter auch deshalb nicht auf den Mietspiegel berufen, weil der Mietspiegel für die Stadt keinerlei Daten über Einfamilienhäuser enthält. Es sei grundsätzlich nicht zulässig, eine Mieterhöhung ohne Bezug auf vergleichbare Immobilien zu begründen. Die Mieterhöhung war deshalb unwirksam.
Vermieter können ihr Mieterhöhungsverlangen übrigens nicht nur auf die Angaben in Mietspiegeln stützen. Sie können sich auch auf drei Vergleichswohnungen (oder auch drei Vergleichs-Einfamilienhäuser), auf ein
Sachverständigen-Gutachten oder eine Mietdatenbank berufen.

Quelle: Immowelt.de

 


Warum die Vermietung von Wohnungen und Einfamilienhäuser in professionelle Hände gehört:

Chancen und Risiken bei der Neuvermietung

Unsere Gesellschaft wird immer mobiler. Für die Immobilienverwaltung ist die insbesondere von Bedeutung, weil die Anzahl der Mieterwechsel kontinuierlich zunimmt. Nach einer aktuellen Auswertung der Techem AG sind 2006 durchschnittlich 10,84% der deutschen Mieter umgezogen. Dabei hängt die Mietdauer von der jeweiligen Lebensabschnittphase der Mieter ab. So ziehen junge Leute in der Regel schon nach wenigen Jahren wieder aus, beispielsweise weil sie ihre Ausbildung abgeschlossen haben oder mit dem Lebenspartner eine größere Wohnung beziehen wollen. Insbesondere kleinere Wohnungen in urbanen Räumen sind somit von einer hohen Fluktuationsrate betroffen.

Mieterwechsel bedeuten für den Grundstücks-Eigentümer zunächst einen nicht unerheblichen zeitlichen und finanziellen Aufwand. Jedem fällt dabei sofort das Konfliktpotenzial bezüglich der vertragsgemäßen Rückgabe der Mieträume und den so genannten Schönheitsreparaturen ein. Auch wenn hierauf im Weiteren nicht eingegangen werden soll, so spricht bereits dieser Aspekt für einen professionellen Verwalter bzw. Vermittler mit juristisch versierten Mitarbeitern (zur Erinnerung: Herr Klinger-Vogt besitzt ein abgeschlossenes Studium der Rechtswissenschaften).

Aber auch die Chancen und Risiken der Neuvermietung sollten nicht verkannt werden, denn die dabei vereinbarten Vertragskonditionen bestimmen maßgeblich den erzielbaren Mietertrag für die nächsten Jahre. Vereinbarte unwirksame Klauseln oder suboptimale Konditionen sind später kaum zu revidieren.

Keine Auswahl nach dem Windhundprinzip

Zunächst steht die Auswahl der künftigen Mieter im Mittelpunkt. Hier muss zwischen Wohnungsmärkten unterschieden werden, wo es an Interessenten nicht mangelt, und welchen mit Angebotsüberhang. Auch bei erstgenannten ist es mitunter schwierig, den Richtigen unter den vielen Mietinteressenten auszuwählen. Keinesfalls sollte die Auswahl nach dem Windhundprinzip "first come, first serve" erfolgen. Vielmehr sind eine umfassende Verpflichtung zur Selbstauskunft und die Möglichkeit zur Bonitätsprüfung, beispielsweise mittel SCHUFA oder CREDITREFORM, gefragt. Letztendlich sollte vor der Zusage an einen Interessenten aber nie auf ein persönliches "Vorstellungsgespräch" verzichtet werden.

Gerade auf den Wohnungsmärkten mit Angebotsüberhang, aber auch bei schwieriger zu vermittelnden Wohnungen und großen Neubauprojekten ist das Know-how von Profis gefragt. Verschiedene Zielgruppen haben unterschiedliche Anforderungen und selbst wenn der Mietpreis stimmt (und das ist nicht selbstverständlich der Fall), kann bereits der kleinste Fehler bei der Ausstattung - wie zum Beispiel die Wahl des Fußbodenbelags - den Vermietungserfolg stark verzögern oder gar verhindern. Auch mit einer alleinigen Präsentation der Angebote im Internet ist es nicht mehr getan, erforderlich ist die zielgruppenorientierte Werbung in verschiedenen Medien und gesonderte Vermietungsaktionen.

Wirtschaftlicher Erfolg des Vertragsverhältnisses

Im Hinblick auf die Rentabilität bleiben aber insbesondere die durchsetzbaren Mietvertragskonditionen von zentraler Bedeutung. Die Festlegung der maximalen erzielbaren Miete erfordert eine detailierte und aktuelle Marktkenntnis, die nur durch tägliche Vermietungstätigkeit und Marktbeobachtung erworben und erhalten werden kann. Vielfach wird aus Bequemlichkeit oder Unwissenheit der Fehler gemacht, die zuletzt vom Vormieter gezahlte Miete zu übernehmen oder diese pauschal aufzurunden. Ein Rückgriff auf Mietpreis-Spiegel bietet nur sehr eingeschränkt Anhaltspunkte zu Marktmieten bei der Neuvermietung.

Die weiteren Mietvertragskonditionen, wie beispielsweise die Höhe und Laufzeit von Staffel- oder Indexmietvereinbarungen, eventuell ein- und mehrjähriger Kündigungsausschluss bei Neubauwohnungen oder Erstbezug nach Modernisierung und nicht zuletzt die Umsetzung aktuellster Mietrechtssprechung zu schönheitsreparaturen oder dem Energieausweis bestimmen den wirtschaftlichen Erfolg des Vertragsverhältnisses für den Grundstücks-Eigentümer. Neben fundierten Marktkenntnissen ist also auch mietrechtliches Fachwissen erforderlich.

Dies gilt umso mehr für die Vereinbarung von speziellen Vertragklauseln zum Ausschluss späterer Mietminderungen, bei dem einziehenden Mieter bereits bekannten und genau definierten Emissionen, welche standardmäßig in Formularverträgen nicht vorgesehen sind. Beispielsweise können entsprechende Klauseln bei Baulärm vom Nachbargrundstück oder Emissionsbelastungen am Hafen vor der Geltendmachung von Mietminderungen schützen.

Betrachtet man den Gesamtaufwand eines Mieterwechsels, dann sollten nicht nur die Kosten für die Vermarktung, den Vertragsabschluss etc. sowie der Zeitaufwand für Besichtigungen, sondern auch mögliche Ertragsausfälle beziehungsweise nicht realisierte Mieterträge aufgrund mangelnder vertraglicher Vereinbarungen Berücksichtigung finden. Viele spricht dafür, die Neuvermietung in die Hände von erfahrenen Fachleuten zu geben. Die dafür üblichen Honorare, soweit sie nicht vom Mieter in Form einer Courtage (Provision) übernommen werden, haben sich schnell amortisiert.

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BGH-Urteil zum Mietvertragsrecht (BGH VIII ZR 316/06).

Mieter können nicht mit einer Klausel im Mietvertrag zu einer Renovierung beim Auszug verpflichtet werden. Die Klausel stelle auch dann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, wenn er während der Wohnzeit keine laufenden Schönheitsreparaturen durchführen müsse. Die Bundesrichter beanstandeten, dass die Endrenovierung unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung gelte.... (Stand: 13.09.2007 Quelle: Rheinpfalz vom 13.09.2007; ohne Gewähr)

Kommentar: "Das wird wohl dazu führen, dass der Mieter bei Einzug renovieren muss..." (Dipl.-Ing. (fh) Kai-Uwe Klinger-Vogt)


Gewerbemietrecht: Der Vermieter muss sich entlasten, wenn er Schaden angerichtet hat

 
Hat der Vermieter einer Scheune, in dem ein Oldtimer-Liebhaber mehrere Fahrzeuge untergestellt hat, in dem Gebäude selbst auch noch eine Arbeitsbühne für Autos eingerichtet (er hatte nicht die gesamte Scheune vermietet), so muss er dem Mieter Schadenersatz leisten, wenn bei einer Reparatur ein Brand am Fahrzeug entsteht, der auf die anderen Autos übergreift. Zwar habe in einem solchen Fall grundsätzlich der Mieter die Pflicht, dem Vermieter ein schuldhaftes Handeln zu beweisen. Jedoch gelte hier - laut Bundesgerichtshof - eine "Beweislastumkehr". Denn die Schadenursache lag im "Obhuts- und Gefahrenbereich" des Scheunenbesitzers. Er müsse sich demnach auch "hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten" (was ihm hier nicht gelang). (AZ: XII ZR 148/06)
 

Nach 20 Jahren wird aus der Vorauszahlung keine Pauschale

Auch wenn ein Vermieter mehr als 20 Jahre lang seinem Mieter keine Abrechnung über die Betriebs- und Nebenkosten vorgelegt und der Mieter in dieser Zeit ohne Vorbehalt die Vorauszahlungen geleistet hat, bedeutet das nicht, dass künftig die bisherige Vorauszahlungs-Summe als Betriebskosten-Pauschale zu leisten sei. Das Landgericht Mannheim: Daraus, dass eine der Vertragsparteien lange Zeit untätig geblieben ist, kann nicht auf eine Änderung des Mietvertrages geschlossen werden. Hier zu Gunsten eines Vermieters entschieden, der sich nach mehr als zwei Jahrzehnten und zwischenzeitlicher Modernisierung der Wohnung darauf besonnen hatte, endlich die "2. Miete" abzurechnen, die mehr ergab als die geleisteten Vorauszahlungen. Der damit nicht einverstandene Mieter wurde in Mannheim belehrt, dass Untätigkeit keine Vertragsänderung zur Folge habe. (AZ: 4 S 68/07)

 Mieterhöhung: Mehrfamilienhäuser nicht mit einem "Einfamilienhaus" vergleichen
 
Begründet ein Vermieter seine Forderung nach einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus ausschließlich mit Wohnungen in Zwei- und Mehrfamilienhäusern, so kann der Mieter dem widersprechen. Das Landgericht Krefeld befand, dass in diesem Fall der Vermieter nur dann zum Zuge kommen kann, wenn er drei Vergleichsobjekte anführt, die nach Lage, Größe und Ausstattung dem von ihm vermieteten Haus ähnlich sind. (AZ: 2 S 40/07)