Ist die Einführung des Maklerbestellerprinzips* für den Käufer Vorteilhaft?

Es ist beschlossen am 23.12.2020 wird das Maklerbestellerprinzip eingeführt! Danach soll vereinfacht ausgedrückt der Käufer und der Verkäufer, abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen, jeweils 50% der Maklerprovision übernehmen. Das klingt zunächsteinmal aus Sicht des Käufers erfreulich, weil sich die (in unserer Region) übliche Käuferprovision von 4 bis 5 % vom Kaufpreis (zzgl. Mehrwertsteuer), demnächst halbiert und weil derzeit oftmals vom Verkäufer (der Marktlage geschuldet) kein oder nur ein geringes Honorar abverlangt wird. Aber schauen wir mal genauer hin...

Beispiel:

Angenommen die Kaufpreisforderung des Verkäufers beträgt 400.000 €. Die vom Käufer zu entrichtende Maklerprovision beträgt 4 % vom Kaufpreis (brutto 4,76 % da inkl. 19 % MwSt.). Die Brutto-Gesamtbelastung des Käufers beträgt inkl. Nebenerwerbskosten (Grunderwerbssteuer 5 %, Grundbuchamt und Notar ca. 2 %) rund 447.000 € (siehe unten Tabelle). Der Verkehrswert der Immobilie ist in diesem Beispiel 400.000 €.

Was passiert, wenn der Verkäufer zukünftig die Hälfte der Maklerprovision, also 2,38 % (inkl. MwSt.) tragen soll? Nun, da wir in einer Marktwirtschaft leben, wird er die ihm entstehenden Kosten in seine Kaufpreisforderung einpreisen und seine Kaufpreisforderung entsprechend erhöhen. Die Kaufpreisforderung wird jetzt (400.000 € zzgl. 9.520 € Maklerprovision) rund 410.000 € betragen. Für den Käufer beträgt jetzt die Maklerprovision 2,38 % (inkl. MwSt.) vom Kaufpreis, das bedeutet zunächst eine erhebliche Reduzierung der Maklerprovision! Aber eine Erhöhung seiner Brutto-Gesamtbelastung um rund 1.500 € wie unten ausgeführt, weil sich die übrigen Nebenerwerbskosten jetzt aus dem erhöhten Kaufpreis berechnen! Der Verkehrswert der Immobilie beträgt jetzt aber 410.000 € und damit entpuppt sich das Makler-Bestellerprinzip (genau wie die Einführung des Bestellerprinzipes bei der Vermietung von Immobilien) als Preistreiber. Die scheinbare Entlastung des Käufers verkehrt sich in das Gegenteil, zumindest in unserer Region und nach meiner Auffassung, weil sich die Gesetze der Marktwirtschaft durch gesetzliche Regulierungen und Eingriffe nicht regulieren lassen….

 

 

 Ist-Situation

Bestellerprinzip

 

   

 

Kaufpreis:

 

        400.000,00 €

                410.000,00 €

Grunderwerbsteuer

5%

          20.000,00 €

                  20.500,00 €

Notar u. Grundbuch

2%

            8.000,00 €

                    8.200,00 €

Maklerprovision

4,76% bzw. 2,38%

          19.040,00 €

                    9.758,00 €

 

   

 

Gesamt-Bruttobelastung

        447.040,00 €

                448.458,00 €

Differenz

 

 

                    1.418,00 €

Stand: 29.09.2020 Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) Kai-Uwe Klinger-Vogt

* Siehe Ausführungen in der Rubrik "Recht..."


 
 
 

Immobilienverkauf: Laien unterschätzen oft den Aufwand!

Ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich verkaufen - angesichts des aktuellen Immobilienbooms, sollte doch eine einfache Angelegenheit sein... So denkt mancher Eigentümer und möchte den Verkauf gerne selbst in die Hand nehmen. Doch das ist oft leichter gesagt als getan. Wer sich näher mit dem Thema befasst, stellt schnell fest, wie aufwändig und vielschichtig dieser (vermeintlich einfacher) Prozess ist!

Bei der Immobilienbewertung sollte man auf den Profi vertrauen. Umfassende Kenntnisse des örtlichen Immobilienmarktes spielen ebenso eine Rolle, wie die Objekte Bewertung der Bausubstanz und den Zustand der technischen Anlagen. Wir stellen oft fest, dass der Selbstverkäufer mit seinen Preisvorstellungen daneben liegt. Im schlechtesten Fall kann es dazu führen, das bares Geld verschenkt wird, weil das Objekt zulange erfolglos am Markt angeboten wird und am Ende das Objekt keinen Käufer findet.

Diese Probleme lassen sich oft schon im Vorfeld eines Verkaufs mit einer Immobilienbewertung umgehen. Das ist wichtig, da viele Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen. Feine, aber entscheidende Unterschiede in Lage oder Ausstattung lassen sich nur vor Ort durch eine entsprechende fachliche Untersuchung herausfinden. Deshalb kann eine Immobilienbewertung immer erst nach der Besichtigung durch einen Sachverständigen erfolgen. (Fortsetzung folgt)

Stand: 01.12.2016


 

Sanierungs-Afa: Regierung will Vermittlungsausschuss anrufen

Die Bundesregierung will das Gesetz zur Förderung von Gebäudesanierungen nun doch in den Vermittlungsausschuss schicken. Dieser Punkt steht zumindest auf der Tagesordnung der heutigen Sitzung des Bundeskabinetts. Nach den Plänen der Regierung sollen Vermieter und Selbstnutzer von Immobilien für energetische Sanierungsmaßnahmen Abschreibungen von 10 % nutzen können. Wegen der zu erwartenden Steuerausfälle war ein erster Anlauf des Gesetzes im Sommer am Widerstand der Länder im Bundesrat gescheitert.

 

Gebäudesanierung: Bundesrat lehnt 10-%-AfA ab

Der Bundesrat stimmte am Freitag zahlreichen Gesetzen zum Atomausstieg und dem Energiepaket zu. Lediglich der steuerlichen Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden und Änderungen im Steuerrecht versagten die Länder ihre Zustimmung. Zu beiden Gesetzen können nun Bundestag oder Bundesregierung den Vermittlungsausschuss anrufen. Der Bundesrat hatte entgegen den Empfehlungen seiner Ausschüsse auf diese Möglichkeit verzichtet. Damit können Vermieter und Selbstnutzer von Immobilien vorerst die Abschreibung energetischer Sanierungsmaßnahmen von 10 % nicht nutzen. Die Länder hatten schon im Vorfeld für den von ihnen zu tragenden Anteil von 57,5 % der bis 2022 entstehenden Steuerausfälle von jährlich 1,5 Mrd. Euro eine Gegenfinanzierung gefordert. Weiterhin sollte für Eigennutzer die Förderung unabhängig von der Progression gleich hoch ausfallen, um nicht Besserverdienende stärker zu berücksichtigen.

Quelle:THOMAS DAILY GmbH "Morning News" vom 11.07.2011

 

Bulwien-Studie: Mannheim und Frankfurt haben die attraktivsten Freiflächen

Der deutsche Immobilienmarkt umfasst 396 km² Gewerbefreiflächen, die einen geschätzten Wert von insgesamt 19 Mrd. Euro aufweisen. Dies geht aus einer Studie von BulwienGesa im Auftrag von aurelis, DB Services Immobilien und RAG Montan Immobilien hervor. Bislang spielen vermietete Gewerbefreiflächen auf dem deutschen Investmentmarkt keine Rolle, so Bulwien. Vermietete Gewerbefreiflächen bieten laut Studie jedoch eine relativ hohe Ertragssicherheit: 51 % der analysierten befristeten Mietverträge und 47 % der unbefristeten Mietverträge laufen bereits länger als fünf Jahre. Das Mietniveau weist erhebliche Spreizungen auf und schwankt zwischen 0,10 Euro/m² und 6 Euro/m². Vereinzelt werden Spitzenmieten von bis zu 7 Euro/m² aufgerufen. Die attraktivsten Märkte für Freiflächenvermietungen sind Mannheim, Frankfurt/Main, Regensburg, München und Stuttgart. Am unteren Ende der Skala rangieren Cottbus, Frankfurt/Oder und Schwerin.