Mieterhöhung: 500.000 statt 4.450 Einwohner ist ein unfairer Vergleich
Vermieter sind berechtigt, für die Forderung nach einer Mieterhöhung auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückzugreifen, wenn für den maßgebenden Ort kein Mietspiegel existiert. Allerdings darf er nicht als "Nachbarort" für eine 4.500-Seelen-Gemeinde den Mietspiegel einer Großstadt (hier: Nürnberg) mit etwa 500.000 Einwohnern heranziehen. Denn die "Nachbargemeinde" sei wegen der hoch unterschiedlichen Mietpreise kein geeignetes Vergleichsobjekt. Sei eine echt vergleichbare Gemeinde nicht in der Nähe, so könne der Mieter nur noch auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen verweisen, für die höhere Mieten gezahlt würden. (Hier ging es um eine Preisanhebung von 271 € um - die hier nach langer Preisstabilität an sich erlaubten - 20 Prozent auf 324 € monatlich.) (BGH, VIII ZR 413/12)

Schönheitsreparaturen: "Nach dem Grad der Abnutzung gemäß Fristenplan" gilt als nicht vorhanden
Das Landgericht Gießen hat eine weitere Klausel zu Schönheitsreparaturen in einem Mietvertrag für ungültig erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige. Sie lautet: Schönheitsreparaturen sind durchzuführen "nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan: ...". Dazu das Landgericht Gießen: Diese Formulierung enthält zwar im ersten Teil die Wendung „nach dem Grad der Abnutzung“, was für sich allein lediglich den Umfang der Renovierungspflicht betrifft. Die weitere Formulierung „Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten...“ legt hingegen den Zeitpunkt der Renovierung nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Mieters verbindlich fest. Ein Mieter kann die Klausel insgesamt nur dahin verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel auch bezüglich der Schönheitsre-paraturverpflichtung insgesamt zur Folge hat. (LG Gießen, 1 S 11/12)

Mietrecht: Unangekündigtes Gerüst muss wieder entfernt werden
Ein Mieter braucht es nicht zu dulden, dass der Vermieter unangekündigt ein Gerüst aufbauen lässt, dass es Arbeitern ermöglicht, in die Wohnung zu sehen und welches außerdem die Sicht nach draußen behindert und die Einbruchsgefahr erhöht. Er kann eine einstweilige Verfügung gegen seinen Vermieter erwirken. Nur bei einer rechtzeitigen Ankündigung der Maßnahme kann sich der Mieter auf die besondere Situation einstellen. (LG Berlin, 65 T 158/13)

Hausratversicherung: Wasser aus einem Wasserrohr ist nicht immer "Leitungswasser"
Nach den Allgemeinen Bedingungen der Hausratversicherung werden Sachen entschädigt, die "durch Leitungswasser" zerstört oder beschädigt wurden. Gab es Schäden durch ein defektes Rohr, das mit Brunnenwasser gefüllt und nicht mit dem übrigen Wasserversorgungssystem verbunden war, so handelte es sich nicht um "Leitungswasser" - mit der Folge, dass die Hausrat-versicherung für einen daraus entstandenen Schaden nicht einzutreten braucht. (OLG Hamm, 20 U 107/12)

Wohnungskündigung: Haus und Garage gehören zusammen
Einer Frau war der Mietvertrag über ein Haus gekündigt worden. Da sie aber ein separates Vertragswerk zu der auf demselben Grundstück befindlichen Garage abgeschlossen hatte, pochte die Mieterin auf eine weitere Stellplatznutzung für ihr Auto. Die Vermieterin verlangte eine gemeinsame Räumung von Haus und Garage und klagte vor dem Bundesgerichtshof, der ihre Sichtweise teilte. Zwar handele es sich bei den abgeschlossenen Wohnungs- und Garagenverträgen um zwei separate Schriftstücke, die allerdings nach dem Willen der Verfasser eine rechtliche Einheit nahe legten. Hiervon sei auszugehen, wenn sich Haus und Garage auf demselben Grundstück befänden, so dass die Vermieterin unabhängig von der Frage des Eigenbedarfs mit der Kündigung des Hausmietvertrages auch das Mietverhältnis der Garage beendet habe. (BGH, VIII ZR 422/12)

Mietkaution: Will der Mieter nicht zahlen, darf er sich eine neue Bleibe suchen
Vermietern ist es nicht verwehrt, einem Mieter, der seine (maximal 3 Monats-Kaltmieten betragende) Kaution nicht bezahlt, den Mietvertrag wieder zu kündigen. Das Landgericht Berlin: Zahlt ein Wohnraummieter nicht die wirksam vereinbarte Mietkaution, so kann das ein Grund für eine ordentliche Kündigung "wegen nicht unerheblich schuldhafter Vertragsverletzung darstellen". Eine vorherige Abmahnung ist dann nicht erforderlich. (LG Berlin: 60 S 180/08)

Mietrecht: Einzimmer-Appartement ist mit Zimmer in einer Wohngemeinschaft nicht vergleichbar
Vermieter, die die Miete erhöhen wollen, dürfen ihre Vermieter unter anderem darauf verweisen, dass für vergleichbare Wohnungen höhere Mieten gezahlt werden. Sie haben jedoch nicht das Recht, einen Mieter, der bei ihnen in einem Zimmer einer Wohngemeinschaft lebt, auf den Preis eines Einzimmer-Appartements in einem Haus am selben Ort zu verweisen. Für solche Mietverhältnisse gelten "unterschiedliche Teilmärkte". (LG Gießen, 1 S 98/12)

Eigentumswohnung: Ein "Skulpturgarten" darf nicht zu "aufdringlich" sein
Eigentümer in Wohnungseigentumsanlagen dürfen einen - ihnen als Sondereigentum zugewiesenen - Garten zwar nach ihren Wünschen gestalten. Dies darf andere Eigentümer jedoch nicht unzumutbar belästigen. Davon ist aber auszugehen, wenn ein Eigentümer Skulpturen aufstellt, die sich farblich erheblich von der Umgebung absetzen und eine "derart prägende Kraft für die Anmutung des Gartens" übernommen haben, dass es sich eher um eine Kunstausstellung als um ein "gärtnerisches Stilmittel" handeln könnte. Solch' Aufdringliches müssen sich andere Wohnungseigentümer nicht bieten lassen. (LG Hamburg, 318 S 31/12)

Mietrecht: Auf unter 18 Grad darf es im Winter auch nachts nicht gehen
Ein Vermieter (hier ging es um eine Genossenschaft) muss dafür sorgen, dass eine Wohnung auch nachts in den kalten Monaten nicht bis auf unter 18 Grad abkühlen kann. Stellt ein Sachverständiger fest, dass sich die Heizungsanlage nachts komplett abschaltet und in besonders kalten Nächten nur durch die Frostschutzfunktion bis auf plus fünf Grad heize, so sei dieser erhebliche Mangel abzustellen. Eine Raumtemperatur von weniger als 18 Grad im Winter sei – auch in der Nacht - nicht hinnehmbar. (LG Wuppertal, 16 S 46/10)

Mietminderung: Sind die Flughafen-Baupläne bekannt, gibt es nichts zurück
Zieht ein Mieter in die Nähe eines Flughafens (hier in Frankfurt am Main) und wird der Airport später ausgebaut (was zum Zeitpunkt seines Zuzugs „allgemein bekannt" war), so kann der Mieter nicht für den mehr aufkommenden Fluglärm eine Mietminderung geltend machen. Hier lagen die Pläne für den Ausbau des Flughafens bereits vor, als der Mann die Wohnung anmie-tete, und in den Medien wurde ausgiebig darüber diskutiert. Der Mieter wusste (oder hätte zumindest wissen müssen), was auf ihn zukommen wird. Die später gestiegene Lärmbelästigung verwirklichte nur ein Risiko, das schon bei Vertragsschluss "bestanden" hatte. Der Vermieter musste ihn auch nicht auf die Pläne hinweisen, die „jedermann kannte".
(AmG Frankfurt am Main, 33 C 1839/12)

Quelle: IVD Newsletter 01/2014

Bundesrat verabschiedet Mietrechtsnovelle ohne Änderungen

Der Bundesrat hat am Freitag das von der Bundesregierung vorgelegte Mietrechtsänderungsgesetz ohne Änderungen verabschiedet. Damit können Bundesländer künftig die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 auf 15 % absenken. Der Vorschlag der SPD, Neuvertragsmieten auf 10 % über der Vergleichsmiete zu begrenzen, wurde nicht aufgenommen. Der Mietminderungsanspruch bei energetischen Sanierungen kann in Zukunft erst nach drei Monaten geltend gemacht werden. Der Vermieter kann jährlich maximal 11 % der Kosten für die Modernisierungen auf die Miete umlegen. Die Wärmelieferung an einen externen Anbieter (Contracting) darf der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters übertragen, sofern die Umstellung kostenneutral erfolgt. Diese und weitere Punkte treten Anfang April oder Anfang Mai in Kraft. Während die Eigentümerverbände GDW und Haus & Grund mit dem neuen Gesetz überwiegend zufrieden sind, kritisierte der Mieterbund, dass Mieterrechte abgebaut würden. Quelle: THOMAS DAILY News vom 04.02.2013

Recht so...

Eigentumswohnung: Wer sich ärgert, darf sich nicht in seinen Fenstern Luft verschaffen
Wohnungseigentümer, die mit verschiedenen Dingen in der Anlage nicht einverstanden sind, haben nicht das Recht, ihrem Unmut durch das Aufhängen von Plakaten in den Fenstern ihrer Wohnung Luft zu verschaffen. (Hier lauteten die Texte unter anderem Baupfusch - Mafia - Heu-schrecke - Eigentümergemeinschaft steckt Kopf in den Sand.) Das Amtsgericht Erfurt bestätigte die Rechtmäßigkeit einer Reaktion der übrigen Wohnungseigentümer, die beschlossen hatten, dass "am Gemeinschaftseigentum und an Türen und Fenstern keine Plakate, Spruchbänder, Transparente etc." mit Meinungsäußerungen angebracht werden dürfen - es sie denn, die Wohnungseigentümer stimmten dem mit einfacher Mehrheit zu. (AmG Erfurt, 5 C 69/09)

Nachbarrecht: Ein Reitturnier einmal im Jahr müssen Anwohner ertragen
Soll auf einem Reiterhof mit Reitschule, Pferdezucht und Pensionspferdehaltung, der sich "in die nähere Umgebung einfügt", einmal im Jahr an zwei Tagen ein Reitturnier mit 130 Pferden stattfinden, so müssen die Anwohner dies hinnehmen. Das Verwaltungsgericht Hannover traf diese (Eil-)Entscheidung, nachdem der Landkreis auf die Bitte mehrerer Hausbesitzer "nicht reagiert" hatte. Das Gericht ging davon aus, dass von der Veranstaltung unzumutbare Staub-, Geruchs- und Lärmbelästigungen nicht ausgingen; jedenfalls seien solche Störungen nicht im Detail dargelegt worden. (VwG Hannover, 12 B 2934/11)

Gemeinderecht: Gibt es keine "Kollidierung", dürfen Windräder gebaut werden
Bewohner einer Gemeinde oder die Gemeinde selbst können sich nicht dagegen wehren, wenn eine Nachbargemeinde zwei 150 Meter hohe Windkraftanlagen bauen will. Das gelte jedenfalls dann, wenn sie in 1,7 beziehungsweise 5 Kilometer Entfernung aufgestellt werden sollen und „keine kollidierende Planung der Nachbargemeinde zu erwarten ist“. Die Gemeinde könne sich nur dann gegen die Anlagen wehren, wenn sie „durch Maßnahmen betroffen wird, die das Orts-bild entscheidend prägen und hierdurch nachhaltig auf das Gemeindegebiet und die Entwick-lung der Gemeinde einwirken“, so der Bayerische Verwaltungsgerichtshof. Das war hier nicht Fall. Gewisse ästhetische Einbußen für das Ortsbild als Folge ansonsten zulässiger Vorhaben seien hinzunehmen. (Bayerischer VGH, 22 Cs 3194/08)

Eigentumswohnung: Ein Verkauf muss genehmigt werden - eine Schenkung nicht
Zwar ist in vielen Eigentümergemeinschaften geregelt, dass eine Wohnung nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer verkauft werden darf. Das gelte jedoch nicht, wenn der Eigentümer beabsichtige, seine Wohnung zu verschenken. Im konkreten Fall verschenkte ein Vater seine Wohnung an seinen Sohn. Die Gemeinschaft war damit nicht einverstanden und verlor vor dem Kammergericht Berlin. Zwar sei der Passus in Ordnung, dass ein „Eigentümer seine Wohnung nur mit Zustimmung der Mehrheit derjenigen Eigentümer verkaufen dürfe, die mit ihm im glei-chen Hausblock wohnen." Eine Schenkung hingegen zeichne sich dadurch aus, dass sie keine „rechtsgeschäftliche entgeltliche Veräußerung unter Lebenden" sei. Deswegen treffe der be-sagte Passus nicht zu, und der Vater habe die Eigentumswohnung auf „die von ihm praktizierte Weise an seinen Sohn weitergeben“ dürfen. (KG Berlin, 1 W 97/10)

Werbungskosten: Bei Sanierungen ohne Ende gibt es keinen Steuervorteil
Wer sein leer stehendes Mietobjekt zehn Jahre lang in Eigenregie renoviert, der kann seine Aufwendungen mangels Einkünfte-Erzielungsabsicht nicht als Werbungskosten vom steuer-pflichtigen Einkommen abziehen. Das hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden, weil es dann an der "erforderlichen Zielstrebigkeit des Vermieters" fehle. Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar ein baufälliges Gebäude gekauft und es über zehn Jahre Stück für Stück renoviert. Das Finanzamt wollte wegen dieses langen Zeitraums die Werbungskosten nicht anerkennen und hielt das Argument der Eheleute für nicht ausreichend, dass die Eigenleistung zu Ein-sparungen von 240.000 Euro geführt habe, so dass deutlich mehr gespart wurde als an Miete hätte erzielt werden können. Das Finanzgericht stand dem Amt bei. Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung könnten nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Vermieter daraus tatsächlich Einkünfte erzielen will und diese Entscheidung später nicht wieder aufgibt. Diese Einkunftserzielungsabsicht müsse aber auch beweisbar und dokumentiert sein. (Hier sprachen die äußeren Umstände dagegen, dass die Entscheidung zur Vermietung endgültig gefasst und zielstrebig in die Tat umgesetzt worden war.) . (FG Niedersachsen, 11 K 12069/08)

 

Die Bundesregierung will das Gesetz zur Förderung von Gebäudesanierungen nun doch in den Vermittlungsausschuss schicken. Dieser Punkt steht zumindest auf der Tagesordnung der heutigen Sitzung des Bundeskabinetts. Nach den Plänen der Regierung sollen Vermieter und Selbstnutzer von Immobilien für energetische Sanierungsmaßnahmen Abschreibungen von 10 % nutzen können. Wegen der zu erwartenden Steuerausfälle war ein erster Anlauf des Gesetzes im Sommer am Widerstand der Länder im Bundesrat gescheitert.

Quelle:THOMAS DAILY GmbH "Morning News" vom 26.10.2011

 

Nachbarrecht: Aus einem "englischen Rasen" darf durchaus eine Wildkräuter-Wiese werden
 

Quelle: Newsletter IVD West 11/2011



Wohnungskündigung: Besorgter Vermieter darf "auf Vorrat" klagen
Hat ein Mieter mehrere (hier: 5) Monate lang keine Miete überwiesen und ist ihm vom Vermieter deshalb fristlos gekündigt worden, so darf er den Mieter nicht nur auf Zahlung der Restmiete verklagen, sondern zugleich auch - sozusagen "auf Vorrat" - auch auf eine Nutzungsentschädigung bis zur (bis dahin nicht vorgenommenen) Räumung der Wohnung. Der Bundesgerichtshof: Es reicht für eine solche Vorratsklage "die begründete Sorge", dass der Mieter nicht freiwillig zahlen werde. (BGH, VIII ZR 146/10)

Mietrecht: Hohen Wasserverbrauch nicht pauschal als unzutreffend bezeichnen
Fordert ein Vermieter von einer dreiköpfigen Mieterfamilie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung den Aufwand für Kalt- und Warmwasser nach einem Verbrauch von 420 Litern am Tag, so kann dem nicht mit dem Argument widersprochen werden, der vermutete Verbrauch sei zu hoch angesetzt. Da jeder Bundesbürger im Schnitt 120 bis 130 Liter Wasser am Tag verbrauche, sei das für die Familie ermittelte Ergebnis nachvollziehbar und liege nur um etwa 30 bis 60 Liter über dem Durchschnitt. Das Landgericht Rostock wies deshalb die Klage ab, weil die Mieter durchaus mehr als andere geduscht oder gebadet haben könnten und sie "ihre Gewohnheiten" nicht offengelegt hatten. (LG Rostock, 5 S 5/10)

Mietrecht: Die exakte Lage der Wohnung zählt
Auch wenn ein Haus offiziell als "lärmbelastet" eingestuft ist (weil es direkt an einer lauten Straße liegt), so ist das nicht automatisch ein Grund für einen Mieter, gegen eine geplante Mieterhöhung anzugehen. Ergibt sich (hier bei einer Ortsbesichtigung durch den Richter), dass die Wohnung des Mieters in einem ruhigen Seitenflügel liegt, so könne der Vermieter die Erhöhung durchsetzen - vorausgesetzt, die sonstigen Bedingungen seien eingehalten. (AmG Berlin-Tiergarten, 3 C 70/10)

 

Unfallversicherung: Ein Student hilft seinen Eltern aus Gefälligkeit
Auch wenn ein Student während der Semesterferien seinen Eltern bei Umbauarbeiten am Haus rund 30 Stunden geholfen hat, ist er nicht wie ein Arbeitnehmer gesetzlich unfallversichert. Verletzt er sich mit einem Hammer am Fingergelenk, so muss die Landesunfallkasse nicht zahlen. Denn "aufgrund der konkreten sozialen Beziehung", so das Hessische Landessozialgericht, handele es sich bei der "Kind-Eltern-Hilfe" um einen geradezu selbstverständlichen Hilfsdienst. Auch die Tatsache, dass der Student während der Vorlesungszeit nicht mehr daheim wohne, ändere nichts daran. (Die Umbauarbeiten am Eigenheim der Eltern wurden zur Kostenersparnis teilweise in Eigenleistung erbracht.) (Hessisches LSG, L 3 U 90/09)

Unfallversicherung: Dem Nachbarn wird nicht nur "privat" geholfen
Stürzt ein Pensionär bei der Dachrinnenrenovierung seines Nachbarn in den Tod, so darf die gesetzliche Unfallversicherung der hinterbliebenen Ehefrau nicht die Witwenleistungen verweigern. Denn unter dem Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung stehe auch, wer "beschäftigungsähnlich" handele, so das Bayerische Landessozialgericht. In einem solchen Fall sei das Haftungsrisiko dem nutznießenden Unternehmen zuzurechnen. Auch die Argumente der Berufsgenossenschaft, das einheitliche Erscheinungsbild der Doppelhäuser sei ebenso im Interesse des Toten gewesen, und es habe sich um "eine alltägliche Gefälligkeit" gehandelt, zogen nicht. Der Gestürzte habe mit seinem Fachkönnen und entsprechend dem Willen des Nachbarn umfangreiche Malerarbeiten von wirtschaftlichem Wert erbracht. (Bayerisches LSG, L 3 U 255/10)

Mietrecht: Wer sich zu viel Zeit lässt, bekommt vom Vermieter nichts zurück
Hat ein Mieter in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er dazu nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war (etwa weil darin starre Fristen vorgesehen waren), so kann er vom Vermieter Schadenersatz verlangen. Das ist jedoch nur innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich, da der Anspruch spätestens dann verjährt ist und vom Vermieter zwar noch erfüllt werden kann - aber nicht mehr muss. Dies gilt nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mieter zu dem Zeitpunkt, in dem er die Instandhaltungsarbeiten erledigt hatte, keine Kenntnis hatte, dazu nicht mehr verpflichtet zu sein (da die neue BGH-Rechtsprechung zu dem Zeitpunkt noch nicht veröffentlicht war). (BGH, VIII ZR 195/10)

Eigentumswohnung: Auch bei Wohngeld-Rückständen bleibt das Stimmrecht erhalten
Auch wenn Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann er deswegen weder von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen noch ihm das Stimmrecht entzogen werden. Eine derartige Klausel in der Teilungserklärung ist nichtig. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Zwar lasse das Wohnungseigentumsrecht den Eigentümern "weitestgehend freie Hand, wie sie ihre Verhältnisse untereinander regeln". Doch ende die Gestaltungsfreiheit dort, wo "die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt und in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte eingegriffen wird". Bei schwerwiegenden Eingriffen, die - wie beim Entzug des Stimmrechts oder den Ausschluss von der Versammlung - dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Woh-nungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt werde, seien die Beschlüsse ungültig. (BGH, V ZR 60/10)

Betriebskosten: Innerhalb von zwölf Monaten ist kein Mieter vor Nachzahlungen sicher
Vermieter sind berechtigt, ihren Mietern die Betriebskostenabrechnung für den vorhergehenden Abrechnungszeitraum innerhalb von zwölf Monaten zuzustellen und sich daraus ergebende Nachberechnungen vorzunehmen. Hat sich ein Vermieter verrechnet und korrigiert er die Abrechnung, so darf er sogar zuvor aufgelistete Gutschriften korrigieren - unterstellt, er tut dies noch innerhalb der Zwölfmonatsfrist. Hat er umlagefähige Abrechnungsposten selbst verspätet erhalten (etwa von den örtlichen Stadtwerken), so darf auch nach Ablauf der zwölf Monate noch nachberechnet werden (wenn dies innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der vorher fehlenden Unterlagen geschieht). (BGH, VIII ZR 269/09)

 

 

Quelle: Newsletter IVD West 19/2011

 Sanierungs-Afa: Regierung will Vermittlungsausschuss anrufenHat ein Vermieter Mietern die Gartenpflege übertragen, so kann er nicht erwarten, dass diese das Land in derselben Weise pflegen wie er es zuvor getan hat, falls dazu keine besondere Vereinbarung getroffen wurde. Steht dem Vermieter demnach kein "Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung" zu, so muss er es hinnehmen, dass die Mieter eine Wiese mit Wildkräutern einem - wie vorgefunden - "englischen Rasen" vorziehen. Daraus ergibt sich keine "Vernachlässigung des Gartens im Sinne des Mietvertrages". Allerdings hat der Vermieter das Recht, eine Gartenbaufirma zu beauftragen, um etwaige berechtigte Mängel feststellen und dokumentieren zu lassen. Dazu müssen die Mieter die Erlaubnis erteilen. (LG Köln, 1 S 119/09)Wohngeld: Einem Wohnwagen fehlt die "Wohnraumeigenschaft"
Wer einen Wohnwagen zu seinem (hier: Wechselnden) "Wohnsitz" erklärt hat, der kann trotz geringen Einkommens kein Wohngeld beanspruchen. Das hat das Verwaltungsgericht Trier entschieden. Ein Wohnwagen sei "von seiner ursprünglichen Zweckbestimmung her" nicht zum dauerhaften Wohnen gedacht, so dass ihm die für die Zahlung von Wohngeld erforderliche "Wohnraumeigenschaft" fehle. Ein Wohnwagen könne zwar ortsfest installiert werden. Werde ein solcher Wagen jedoch - wie bei der Klägerin - an wechselnden Standorten aufgestellt, so gebe es kein Pardon. (VwG Trier, 2 K 1082/10)

Nachbarrecht: Ist ein Parkplatz in der Nähe, dann muss der "Notweg" nicht befahren werden
Liegt ein Grundstück nicht an einer Straße, so dass die Bewohner des dort befindlichen Hauses ein Notwegerecht eingeräumt bekommen haben, so bedeutet das nicht, dass sie den Notweg mit ihren Pkws befahren dürfen, wenn die davon indirekt betroffenen Nachbarn damit nicht einverstanden sind. Hier hatte das hinten liegende Grundstück per Gehweg einen direkten Zugang zur 30 Meter entfernten Straße, wo sich auch (hier mit dem Hauskauf erworbene) Parkmöglichkeiten befanden. Das Notwegerecht darf vielmehr wegen der "Erreichbarkeit" (nicht "Befahrung") des hinteren Wohngrundstücks mit einem Kraftfahrzeug - etwa zur Müllentsorgung oder der Lieferung von Heizöl oder von Gegenständen - in Anspruch genommen werden. (Brandenburgisches OLG, 5 U 120/07)

Wohnungskündigung: Wegen Eigenbedarfs darf es auch zweimal versucht werden
Hat ein Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgekündigt, was im nachfolgenden Gerichtsverfahren aber als unrechtmäßig zurückgewiesen wurde, so hat er damit nicht das Recht verwirkt, (hier: 3) Jahre später mit derselben Begründung das Mietverhältnis beenden zu wollen. Das Argument der Mieter, mit der Zurückweisung der ersten Kündigung dürfe der Grund "Eigenbedarf" nicht mehr vorgebracht werden, weil er "verbraucht" sei. Der Bundesgerichtshof hält eine solche Regelung zwar im Arbeitsrecht für möglich, nicht jedoch im Mietrecht. Denn die Verhältnisse beim Vermieter könnten sich seit der ersten - erfolglosen - Kündigung geändert haben. (BGH, VIII ZR 62/08)

Nachbarrecht: "Nicht störende" Mobilfunkanlage darf bleiben
Ein Anwohner kann sich nicht gegen einen Funkmasten in der Nähe seines Anwesens wehren. Seine Argumente, es läge eine ständige Funkstrahlung vor, die Gegend werde durch den Mast verunstaltet und sein Grundstück erleide einen Wertverlust, zogen vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe nicht. Das gelte jedenfalls dann, wenn Mast und Standort den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und es keinen Anlass gibt, diese Grenzwerte in Frage zu stellen. Zudem lägen keine gesicherten wissenschaftlichen Erkenntnisse über Gefahren von Mobilfunkanlagen vor, die das derzeitige Schutzniveau als unzureichend erscheinen ließen. Und weil auch keine nachbarschützenden Vorschriften verletzt wurden (das Bauvorhaben fügte sich in die Eigenart der bereits durch einen Funkmasten gekennzeichneten näheren Umgebung ein), durfte die Anlage stehen bleiben. (VwG Karlsruhe, 8 K 1406/10)

Nachbarrecht: Technik ja - unzumutbare Beeinträchtigungen nein
Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat entschieden, dass neben einem Wohnhaus ein (hier 25 Meter hoher) Bahnfunkmast nur dann errichtet werden darf, wenn zuvor alternative Standorte geprüft wurden. Fühlen sich Anwohner durch den Sendemast „optisch bedrängt“ und ist der (von der Deutschen Bahn Netz AG) auf einem Nachbargrundstück errichtet worden, so muss er wieder entfernt und auf einem bahneigenen Grundstück aufgestellt werden. Das Gericht wertete die Genehmigung des Mastes durch das Eisenbahn-Bundesamt als rechtswidrig. Das gelte auch dann, wenn der Mast Grenzwerte für Lärm und elektromagnetische Wellen nicht überschreite. Jedoch müsse die Bahn die - grundsätzlich hinzunehmenden - technischen Auswirkungen für die Bürger möglichst gering halten. Deshalb hätte das Eisenbahn-Bundesamt auch Alternativstandorte für den Mast prüfen müssen. (Hier ging es um einen Sendemasten, der Teil eines neuen digitalen Funksystems ist, das unter anderem der Sicherheit des Bahnverkehrs dienen soll.) (OVG Rheinland-Pfalz, 8 C 11052/10)
Wer eine alte Immobilie kauft, der muss vom Makler über das Baujahr genau informiert werden. Insbesondere bei einem Altbau ist die korrekte Angabe der Jahreszahl von Bedeutung. Stelle sich heraus, so das Oberlandesgericht Hamm, dass die Angabe im Exposé des Maklers um 20 Jahre daneben liegt (hier ging es um ein Haus, das mit „1950“ angepriesen wurde, tatsächlich aber 1929 errichtet worden war), so müsse der Verkäufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung rückgängig machen. Die unrichtige Angabe des Baujahres im Expose sei ein Sachmangel, für den der Verkäufer trotz vereinbarten Gewährleistungsausschlusses hafte. Die Behauptung des Verkäufers, er habe das Baujahr gar nicht gekannt, ließ das Gericht nicht gel-ten. Denn auch eine Angabe „ins Blaue hinein“, sei arglistig. (OLG Hamm, 22 U 127/09)

Parabolantenne: Auf dem Balkon besteht trotz Hausordnung relative Freiheit
Ein Vermieter darf einem Türken alevitischen Glaubens nicht untersagen, auf dem Balkon eine Parabolantenne aufzustellen, wenn er über das Kabel im Haus Programme aus der Heimat nicht empfangen kann. Das Landgericht Berlin sah in der "Schüssel" allenfalls eine optische Beeinträchtigung der Anlage, die per Hausordnung nicht untersagt werden dürfe, da die Antenne nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist. (AmG Berlin-Schöneberg, 107 C 427/07) Die beim Landgericht Berlin eingereichte Berufung gegen das Urteil wurde vom Vermieter zurückgezogen. (AZ: 63 S 95/10)

Eigenbedarf: Auf fehlende Angaben nicht gleich mit Kanonen schießen
Erhält ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung vom Vermieter und stellt sich heraus, dass die - an sich berechtigte - Kündigung einen formellen Fehler enthält (hier fehlte die detaillierte Angabe der Beweggründe des Eigentümers), so kann der Mieter anschließend nicht die Kosten für einen Rechtsanwalt ersetzt verlangen, die ihm zur Abwehr der ersten, fehlerhaften Kündigung entstanden sind. Im konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof verlangte der Mieter rund 700 Euro Schadenersatz - zu Unrecht. Denn der eigentliche Hintergrund, dass der Vermieter die Gründe für die Kündigung angeben muss, liege lediglich darin, dem Mieter "zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen". Fehlen die Gründe gänzlich, so ist die Kündigung ohnehin unwirksam - und zwar relativ einfach nachvollziehbar für den Mieter. (Hier holte der Vermieter sein Versäumnis später nach, und der Mietvertrag wurde aufgelöst.) (BGH, VIII ZR 9/10)

Nachbarrecht: Glockengeläut gehört auch früh morgens zum christlichen Leben
Ein Mann, der in der unmittelbaren Nachbarschaft einer evangelischen Kirche wohnt (hier rund 100 Meter entfernt), kann nicht das morgendliche liturgische Glockenläuten untersagen lassen. Die Argumente des Mannes, der Staat sei verpflichtet, Störungen der Religionsausübung durch Dritte zu verhindern und der Lärm der Glocken störe seine Schlafqualität, ließ das Verwaltungsgericht Stuttgart nicht gelten. Das liturgische Glockengeläut sei "aufgrund des verfassungsrechtlich garantierten Selbstbestimmungsrechts der Kirchen und des Schutzes der freien Religionsausübung privilegiert". Außerdem handele es sich dabei um eine "zumutbare, sozialadäquate und allgemein akzeptierte Äußerung kirchlichen Lebens". (VwG Stuttgart, 11 K 1705/10)

Wohnungskündigung: Vierjährige Bindung ist rechtens - aber...
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine ständige Rechtsprechung bestätigt, nach der Mieter und Vermieter vereinbaren können, dass das Mietverhältnis von beiden Seiten nicht vor Ablauf von vier Jahren gekündigt werden darf (von Ausnahmen abgesehen). Klarstellend hat der BGH jetzt entschieden, dass es bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (= Unterzeichnung des Mietvertrages) ankommt und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns (= normalerweise der Einzugstermin). Die Kündigung müsse ferner erstmals - unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist - zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein, nicht erst nach Ablauf der vier Jahre. Der BGH erklärte deshalb eine Klausel in einem Mietvertrag für unwirksam, in der die Kündigung "erstmals nach Ablauf des Vierjahreszeitraums mit der gesetzlichen Frist möglich" sein solle. Deshalb durfte der Mieter vorzeitig - mit dreimonatiger Kündigungsfrist - das Mietverhältnis auflösen. (BGH, VIII ZR 86/10)

Mietrecht: Hausschmuck zur Weihnachtszeit ist - mittlerweile - verbreitete Sitte
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass Lichterketten und Weihnachtsschmuck am Haus grundsätzlich erlaubt sind - vorausgesetzt, sie sind sicher installiert. Außerdem dürfe die Hausfassade nicht beschädigt und Nachbarn nicht übermäßig gestört werden. Das gelte auch für den Mieter, denn es sei weit verbreitete Sitte, in der Weihnachtszeit Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken, so das Gericht. Ein Vermieter dürfe dann keine Einwände dagegen vorbringen. (LG Berlin, 65 S 390/09)
Hauseigentümer können eine Kommune auch noch nach Jahren für Schäden an ihrem Gebäude ersatzpflichtig machen, wenn sie nachweisen, dass diese Kanalarbeiten fehlerhaft hat ausführen lassen. (Hier hatte sich durch die Arbeiten der Grundwasserspiegel derart gesenkt, dass an seinem Haus erhebliche Risse entstanden. Unter anderem fehlende Querriegel waren hier die Ursache für den Spätschaden. Gemeinde und damaliges Bauunternehmen hätten dafür als Gesamtschuldner zu haften.) (OLG Koblenz, 1 U 379/06)

Mietrecht: Wer Geld vom Vermieter zurückhaben will, muss sich sputen
Hat ein Mieter in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen durchgeführt, wozu er - etwa wegen "starrer Fristen" im Mietvertrag - nicht verpflichtet war, so hat er das Recht, seinen Aufwand vom Vermieter ersetzt zu verlangen. Dies kann er aber nach dem Auszug aus der Wohnung nur innerhalb der für solche Fälle maßgebenden Verjährungsfrist von sechs Monaten geltend machen. (LG Kassel, 1 S 67/10)

Mietrecht: Bei der Hundehaltung gibt es kein Recht auf Gleichbehandlung
Ein Mieter schaffte sich einen Hund an, ohne den Hauseigentümer um Erlaubnis gefragt zu haben und obwohl der Mietvertrag die Haltung einer Katze oder eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erlaubt. Der Vermieter forderte den Hundebesitzer auf, das Tier wieder abzugeben. Der wehrte sich mit dem Argument dagegen, er werde ungleich behandelt, weil in der Wohnanlage bereits einige Hunde lebten. Das Gericht stand dem Vermieter bei, denn er sei in seiner Entscheidung völlig frei – auch dann, wenn er anderen Mietern eine Erlaubnis erteilt habe. Es gebe kein Recht auf Gleichbehandlung. Denn gerade wenn schon einige Tiere gehalten würden, könne es durch ein weiteres Tier zu Problemen oder Streitigkeiten unter den Mietern kommen. (LG Köln, 6 S 269/09)

Erbrecht: Hat jemand ein Wohnrecht, so wird das "mitgeerbt"
Das Saarländische Oberlandesgericht hat entschieden, dass jemand, der ein Wohnrecht für ein Haus im Grundbuch eingetragen hat, auch dann einen Anspruch darauf hat, die die Immobilie wieder zu beziehen, wenn er zwischendurch ausgezogen ist. Im konkreten Fall scheiterten Erben der Immobilie mit dem Versuch, der Frau das Wohnrecht zu entziehen, das sie für das Haus hatte, jedoch aktuell nicht darin wohnte. Das Wohnrecht erlösche in einem solchen Fall nicht. Denn selbst wenn die Frau „dauerhaft ausgezogen“ sei, könne sie ihre Meinung wieder ändern. Die Erben müssten daher das rechtlich besonders gesicherte Wohnrecht akzeptieren. Anderes könne nur gelten, wenn sie das Wohnrecht „dauernd nicht mehr nutzen“ könne.
(Saarländisches OLG, 5 W 175/10-65)

Gewerbliches Mietrecht: Nur "Fachgerechtes" darf für Schönheitsreparaturen nicht verlangt werden
Sieht ein Formularmietvertrag vor, dass der Mieter verpflichtet ist, "Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes erfordert", so handelt es sich um eine unwirksame Klausel - mit der Folge, dass der Vermieter die Instandhaltungsarbeiten auf seine Kosten durchzuführen hat. Dazu das Oberlandesgericht Düsseldorf: Die gewählte Formulierung kann aus der Sicht eines verständigen Mieters – jedenfalls bei "kundenfeindlichster Auslegung" - nur die Bedeutung haben, dass dem Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nicht gestattet ist, sondern dass er sich hierzu einer Fachfirma bedienen muss. Das aber benachteiligt ihn unangemessen. (OLG Düsseldorf, 10 U 66/10)
Lässt ein Hausbesitzer weit vor dem Bau und Einzug in sein neues Haus den Garten gestalten, so kann er den Aufwand dafür nicht als "haushaltsnahe Dienstleistung" von seiner zu zahlenden Steuer herunterrechnen. Das Finanzgericht Münster entschied: Bereits zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen müsse ein "Haushalt" des Steuerzahlers in dem betreffenden Objekt begründet worden sein, um von einer "haushalts"nahen Dienstleistung sprechen zu kön-nen. (FG Münster, 14 K 1141/08 E)

Nachbarrecht: In einer "Grenzgarage" darf nicht "gekocht" werden
Eigentümer eines Wochenendhauses, die auf der Grenze zum Nachbarn eine Garage errichtet haben, dürfen diesen Autoabstellplatz nicht in eine Küche umwandeln und einen Zugang zu den übrigen Räumen des Hauses herstellen. So entschieden vom Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz. Es bestätigte die Ansicht der Kommune, dass zwar eine Garage (bei Einhaltung be-stimmter Maße) nach dem rheinland-pfälzischen Bauordnungsrecht an der Grundstücksgrenze gebaut werden dürfe. Dies gelte aber nicht für eine Nutzung als Wohnung. (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10925/09)

Baurecht/Nachbarrecht: Mit Hunden darf nur genehmigt gehandelt werden
Auch wenn ein Mann eine tierschutzrechtliche Erlaubnis für einen Hundehandel besitzt, kann ihm die Durchführung des Handels verboten werden, wenn für das von ihm ausgeübte Gewerbe keine baurechtliche Genehmigung ausgestellt ist, da es in einem reinen Wohngebiet liegt. Im konkreten Fall vermittelte der Mann Hunde aus dem Ausland an Käufer in der Bundesrepublik. Er hielt außerdem ständig rund 15 "Vorführhunde" auf seinem Grundstück, die sich die Interes-senten anschauen konnten, bevor sie "bestellen". Die von ihm ausgehenden Störungen für die Nachbarschaft seien derart massiv, dass auch keine Ausnahme als "nicht störender Gewerbebetrieb" nicht gemacht werden könne. Dass die Ausübung des Hundehandels an diesem Standort damit faktisch unmöglich gemacht werde, habe er hinzunehmen. (VwG Koblenz, 7 L 864/10)

Mieterhöhung: Wer Herd und Spüle nicht haben wollte, muss sie dennoch bezahlen
Ein Vermieter kann von seinen Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete dem örtlichen Mietspiegel entspricht, die Miete in den letzten zwölf Monaten unverändert geblieben ist und die Kappungsgrenze eingehalten wurde. Bedingung: Die ortsübliche Vergleichsmiete für einen Wohnraum vergleichbarer Größe, Beschaffenheit und Ausstattung ist eingehalten worden. Ein Mieter, der beim Einzug auf die vorhandene Spüle und den Herd verzichtet hat, um solche Geräte selbst zu installieren, kann vom Vermieter nicht verlangen, dass dieser die Miethöhe an einer Küche ohne entsprechende Geräte ausrichtet. (AmG Berlin-Köpenick, 10 C 177/07)

Mietrecht: Gutachten zur Ermittlung des Mietzinses bezahlt nicht der Mieter
Holt ein Vermieter ein Gutachten ein, um zu ermitteln, um wie viel er die aktuelle Miete maximal erhöhen kann, so darf er die Kosten für dieses Sachverständigengutachten nicht auf die Mieter umlegen. Denn das Gutachten, so das Landgericht Mainz, diente nur den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters. (LG Mainz, 3 T 16/04)

Mietrecht: Drangsaliert ein Mieter das Abflussrohr, so ist er für die Folgen zuständig
Ist das Abflussrohr einer Mietwohnung verstopft und versucht er, dem mit "unsachgemäßen Methoden" Herr zu werden, so ist er zum Schadenersatz verpflichtet, wenn in einer darunter liegenden Wohnung ein Rohr platzt. (Hier ging der betroffene Mieter mit einer Handpumpe gegen die Verstopfung vor, was einen solch hohen Druck erzeugte, dass dieser an eine "Schwachstelle" des Rohrsystems zum Wasseraustritt führte. Das Amtsgericht Gießen argumentierte, dass der Mieter sich vorher mit der "ordnungsgemäßen Handhabung und möglichen Folgen" der von ihm eingesetzten technischen Hilfsmittel hätte vertraut machen müssen. (AmG Gießen, 48 MC 141/07)

Verwaltungsrecht: Das "Frischwasser" allein darf kein Bemessungsmaßstab sein
Das Verwaltungsgericht Gießen hat die Abwasserbeitrags- und -gebührensatzung einer Gemeinde für unwirksam erklärt, nach der die Abwassergebühren ausschließlich nach dem auf den Grundstücken verbrauchten Frischwasser berechnet werden. Dieser Gebührenmaßstab verletze den Grundsatz der leistungsbezogenen Gebührenbemessung. Denn das Niederschlagswasser, das ebenfalls der gemeindlichen Kanalisation zugeführt werde, dürfe nicht außer Betracht gelassen werden. Das Gericht ließ die Argumentation der Gemeinde, eine "gesplittete Abwassergebühr" führe zu einem "finanziell unvertretbaren Aufwand", unter Hinweis auf andere Gemeinden in Hessen nicht gelten. (VwG Gießen, 8 K 1903/09)

Modernisierungsmaßnahme: "Stumme" Mieterin muss (überflüssige) Verfahrenskosten tragen
Reagiert eine Mieterin auf die Mitteilung ihres Vermieters, dass geplant sei, das ganze Haus mit einer Gas-Zentralheizung auszustatten, nicht innerhalb von zwei Monaten, ob sie dieser Modernisierungsmaßnahme zustimmt, so darf der Vermieter auf Zustimmung klagen. Unabhängig davon, ob sie schließlich mit der Neuerung einverstanden ist, hat sie die Kosten für das Verfahren zu tragen. Der Vermieter hatte ein "Recht auf Reaktion". (KG Berlin, 8 U 77/09)

Steuerrecht: Niemand ist "gezwungen", für sich ein Haus zu bauen...
Zahlt ein angehender Häuslebauer an einen Bauunternehmer 44.000 Euro, bevor mit dem Hausbau begonnen wurde, die aber verloren gehen, weil der Unternehmer Pleite geht und das Insolvenzverfahren mangels Masse nicht eröffnet wird, so kann er den Betrag nicht als außer-gewöhnliche Belastung vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Begründung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz: Der Steuerzahler sei nicht gezwungen gewesen, "ein seinen Wohnbedürfnissen entsprechendes Haus zu erwerben". "Zwangsläufigkeit" der Aufwendungen sei aber Voraussetzung für deren steuerliche Absetzbarkeit. (FG Rheinland-Pfalz, 2 K 1029/09)

Wohngebäudeversicherung: Wer ausgebranntes Gebäude nicht erneuert, erhält nur den Zeitwert
Wohngebäudeversicherer können eine "strenge Wiederherstellungsklausel" verwenden, nach der nach einem Schaden der ausgebrannte Gebäudeteil nur mit dem Zeitwert ersetzt werden muss, wenn er nicht wieder aufgebaut wird. Der über Zeitwertschaden hinausgehende Betrag kann nur dann verlangt werden, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Versicherungsfall "sichergestellt ist, dass die Entschädigung verwendet werden soll, um die versicherte Sache in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle wiederherzustellen oder wiederzubeschaffen". Das Landgericht Köln sieht in der Klausel den Sinn "betrügerische Eigenbrandstiftungen zu verhindern, durch die sich ein Versicherungsnehmer für ein wertlos gewordenes Gebäude dessen vollen Neuwert zur freien Verfügung beschaffen könnte". (LG Köln, 20 O 481/07)

Mietrecht: Ein "Umlagenausfallwagnis" kennt das Gesetz nicht
Vermieter von frei finanzierten Wohnungen sind nicht berechtigt, von ihren Mietern per Klausel im Mietvertrag ein "Umlagenausfallwagnis" von 2 Prozent auf die jährlichen Betriebs- und Heizkosten zu kassieren. Die Mieter werden dadurch unangemessen benachteiligt. (Landgericht Trier, 11 O 258/07)

Private Haftpflichtversicherung: Rohrbruch und Reparatur können dieselbe Ursache haben
Sind wegen eines defekten Heizungsrohrs in einem gemieteten Geschäftsraum umfangreiche Reparaturarbeiten notwendig und entstehen durch diese Arbeiten an der Geschäftseinrichtung und den Waren (hier Dessous-Artikel) durch den auftretenden Staub und Schmutz Schäden, so haftet der Leitungswasser-Versicherer auch für diese (Folge-)Schäden. Denn sie sind eine Folge des "bestimmungswidrigen Austritts des Leitungswassers", weil sie in unmittelbarem, nicht trennbarem Zusammenhang mit dem Leck im Heizungsrohr stehen. Auch war dem Ladeninhaber keine Obliegenheitsverletzung vorzuwerfen, weil weder er noch seine Angestellte mit derartig umfangreichen Sanierungsarbeiten und einer damit verbundenen, außergewöhnlich starken Verbreitung von Staub und Schmutz rechnen mussten. (LG Köln, 20 O 222/09).

Wohngebäudeversicherung: Auch im leeren Haus lodern Flammen versichert
Die Wohngebäudeversicherung eines Hauseigentümers darf die Leistung nach einem Brand in dem Haus auch dann nicht verweigern, wenn das Gebäude seit Monaten nicht bewohnt ist und der Eigentümer den Leerstand seinem Versicherer nicht gemeldet hat. Dadurch, so das Ober-landesgericht Celle, habe keine größere Brandgefahr für die Räume bestanden. Zwar könnten Fremde eher eindringen - die von Bewohnern eines Hauses ausgehenden Gefahren für einen Brand jedoch fielen im Leerstand weg. (OLG Celle, 8 U 99/09)

Anwohnerrecht/Lärmbelästigung: 20 Konzerte in 3 Monaten müssen geduldet werden
Eine Frau, die in unmittelbarer Nähe einer Zitadelle wohnt, kann nicht verhindern, dass in der Zitadelle in den Sommermonaten (hier ging es um die Monate Juni bis August) insgesamt 20 Freiluftkonzerte (überwiegend Rock- und Pop) durchgeführt werden. Sind den Veranstaltern entsprechende Auflagen bezüglich der Dezibelwerte gemacht worden, so dürften die Konzerte "wegen der kulturellen und wirtschaftlichen Bedeutung" stattfinden, so das Verwaltungsgericht Berlin. (Unter anderem sollen tieffrequentierte Geräusche im Bereich von 40 bis 90 Hertz bestmöglich reduziert und auch die Aufstellung der Basslautsprecher so gewählt werden, dass Reflexionen an den umliegenden Gebäuden möglichst ausbleiben.) (VwG Berlin, 10 L 206/10)

Anwohnerrecht: Sind keine Gefahren "für Leib und Leben" zu erwarten, darf gebuddelt werden
Anwohner, unter deren Grundstücken Bergbau betrieben werden soll, können sich nicht gegen einen von der Ruhrkohle AG aufgestellten Sonderbetriebsplan wehren, wenn für ihre Grundstücke laut Gutachten nicht zu erwarten sei, dass sie abgesenkt, verzerrt oder "gepresst" werden. Sei ebenso nicht zu erwarten, dass baubedingte Erderschütterungen "zu erheblichen Gefahren für Leben, Gesundheit und Sachgüter" führen werden, so ist dem geplanten Kohleabbau nichts entgegenzusetzen. (Verwaltungsgericht des Saarlandes, 5 L 2143/09)

Mieterhöhung: Baut der Mieter Bad und Heizung ein, muss er nicht zweimal bezahlen
"Wohnwertverbesserungen", die ein Mieter (wenn auch aufgrund vertraglicher Verpflichtung im Mietvertrag) vorgenommen hat, darf der Vermieter nicht zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen. So entschieden vom Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem ein Mieter seine 1976 bezogene Wohnung auf eigene Kosten mit einem Bad und einer Sammelheizung ausgestattet hatte. Der Vermieter setzte bei Mieterhöhungen seither jeweils den örtlichen Mietspiegel mit der Rubrik "ohne Bad und Sammelheizung" an. Er änderte das aber im Jahr 2005, was zu einer Mieterhöhung um 90 Euro führte. Der BGH sah dafür keine Rechtfertigung. Etwas anderes könne nur gelten, wenn das ausdrücklich vereinbart gewesen sei oder der Vermieter den Mieter-Aufwand ersetzt habe. Es liefe sonst darauf hinaus, dass der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung "im Ergebnis doppelt bezahle". (BGH, VIII ZR 315/09)

Mietrecht: Der Vermieter muss nicht mit jeder neuen "DIN" den Schallschutz nachbessern
Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass ihr Vermieter den Schallschutz ihrer Wohnung jeweils entsprechend der aktuellen "DIN" nachbessert. Die Mieter können nicht erwarten, dass ihre Wohnung  "einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht". (Hier ging es um die Trittschalldämmung einer Wohnung aus dem Jahr 2002. Ab 2007 minderten die Mieter die Miete und bekamen auch vor dem Landgericht Bonn recht. Die im Jahr 2002 maßgebende "DIN 4109" sei ein "reiner Norm-Schallschutz" gewesen, "der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte" entspreche. Der Bundesgerichtshof hielt das für unbedeutend: Im Mietvertrag sei zu diesem Punkt keine spezielle Regelung getroffen worden. Deshalb komme es für die gesamte Mietzeit nur auf die zum Zeitpunkt des Hausbaus maßgebende DIN-Norm an. (BGH, VIII ZR 85/09)

Verwaltungsrecht: Zweifamilienhaus als Puff kann die Nachbarn erschrecken
Einem Vermieter, der die Wohnungen in einem Zweifamilienhaus zu Appartements umgebaut hat, in denen der Prostitution nachgegangen wird, kann die Nutzung mit sofortiger Wirkung verbieten, wenn "die aufgenommene Nutzung formal illegal und ihre Genehmigungsfähigkeit nicht offenkundig ist". Dies sei, so das Verwaltungsgericht Bremen, hier deshalb rechtens, weil das Gebäude nur für zwei Familien als Wohnhaus genehmigt wurde und wegen der zu erwartenden "erhöhten Besucherzahl" erhöhte Belastungen für die Nachbarschaft zu erwarten seien. (VwG für die Freie und Hansestadt Bremen, 1 V 410/10)

Mietrecht: Wer in zwei Minuten an der Wohnungstür sein kann, braucht keine Videoanlage
Ein behinderter, in seiner Gehfähigkeit eingeschränkter und bettlägeriger Mieter hat jedenfalls dann keinen Anspruch auf Genehmigung einer von ihm im Treppenhaus angebrachten Video-kameraanlage, wenn er an seinem Bett über eine Wechselsprechanlage und an der Wohnungseingangstür über einen Türspion verfügt. Die von dem Mieter installierte Videokameraanlage kann für diesen "zwar eine Bequemlichkeit" darstellen. Sie ist aber zur behindertenge-rechten Nutzung der Wohnung nicht erforderlich, wenn er innerhalb von zwei Minuten zur Woh-nungseingangstür gelangen kann. (KG Berlin, 8 U 245/08)

Wohnungskündigung: Der Untermieter-Trick gelingt nicht immer
Bittet ein Mieter seinen Vermieter, seine Wohnung komplett unterzuvermieten, wird ihm dies aber - ohne rechtfertigenden Grund - abgelehnt, so kann der Mieter, der im Vertrag seine Kündigungsmöglichkeit für eine gewissen Zeit ausgeschlossen oder einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, mit dreimonatiger Kündigungsfrist seine Wohnung verlassen. Dies gilt aber nur für den Fall, dass der Mieter ernsthaft die Möglichkeit hatte, seine Wohnung überhaupt einem anderen zu überlassen. (Das wurde hier vom Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall verneint, in dem der Mieter seine Eltern als Untermieter angeboten hatte. Als der Vermieter sich weigerte, kündigte der Mieter - zu Unrecht, so der BGH. Das Verhalten des Mieters sei rechtsmissbräuchlich gewesen. Die Eltern hätten zu keinem Zeitpunkt die Absicht gehabt, in die Wohnung ihres Kindes zu ziehen.) (BGH, VIII ZR 294/08)


Steht im Mietvertrag, dass der Vermieter die Wohnung "während der üblichen Tageszeit" und "werktags bis 19 Uhr" besichtigen darf, so kann sich der Mieter nicht dagegen sperren, wenn der Eigentümer die Wohnung alle vier Wochen samstags zwischen 11 und 12 Uhr potenziellen Käufern zeigen will. Die besondere Situation des Verkaufsentschlusses rechtfertige die Regelmäßigkeit der Besichtigungen - vorausgesetzt, sie wurden schriftlich und mit ausreichend zeitlichem Vorlauf angekündigt (was hier der Fall war). Außerdem sei der Samstag ein normaler Werktag, so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main. (OLG Frankfurt am Main, 24 U 242/08)

Betriebskosten: Kosten für Beseitigung von Vandalismus-Schäden müssen alle gemeinsam tragen
Die Ausgaben für eine Vandalismus-Versicherung sind Betriebskosten, die vom Vermieter auf alle Mieter eines Hauses umgelegt werden dürfen. Laut Landgericht Braunschweig gehen solche Kosten "über die normalen, zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung erforderlichen Kosten hinaus". Sie sind vergleichbar mit Einwirkungen von außen wie Unwetter, die im Rahmen von Sachversicherungen abgedeckt und ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden können. (6 S 273/05-094)

Mietrecht: Die Kleinreparaturklausel gilt nicht für Verkalkungen
Ist in einer Mietwohnung ein Wasserhahn verkalkt, so darf der Vermieter den Mieter nicht im Rahmen der Kleinreparaturklausel zu einer Kostenbeteiligung für die Instandsetzung heranziehen. Diese Klausel wirkt, so das Amtsgericht Gießen, nur für Reparaturen, deren Verursachung durch den Mieter "beeinflusst" worden sein könnte. Verkalkungen liegen aber außerhalb der Mieter-Sphäre. (In dem Fall tauschte ein Vermieter ein Auslaufventil mit Knebel aus und wollte die Kosten in Höhe von 36,51 Euro vom Mieter erstattet bekommen.) (AmG Gießen, 40 M C 125/08)

Abfallentsorgung: Der Eigentümer statt "flüchtigem" Mieter ist für den Müll verantwortlich
Hat ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet und ist der - mittlerweile ausgezogene - Mieter Gebühren für die Abfallentsorgung schuldig geblieben, so kann sich die Kommune am Eigentümer schadlos halten. Die Tatsache, dass er die Mülltonnen selbst nicht genutzt habe, befreie ihn nicht von der Gebührenpflicht, so das Verwaltungsgericht Trier. Die Satzung über die Erhebung von Benutzungsgebühren für die Abfallentsorgung regele wirksam, dass neben dem Mieter auch der Eigentümer Schuldner der Gebühren sei. Denn der Eigentümer ist "Abfallbesitzer" und sei für den Müll verantwortlich. Er könne außerdem Rückgriff bei seinem ausge-zogenen Mieter nehmen, so das Gericht. (VwG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 311/10)

Mietrecht: Zwei Mieter - zwei Schlüssel
Mietet ein Ehepaar eine Wohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz, so haben beide Anspruch auf einen eigenen zur Garage gehörenden Schlüssel. Händigt der Vermieter nur einen Schlüssel aus, so kann das Paar die Miete mindern (hier zugebilligt in Höhe von 5 %). Denn mit nur einem Schlüssel, so das Landgericht Bonn, entstehe ein „unzumutbarer Koordinierungsaufwand“. Im konkreten Fall ging es darum, dass das Paar ein Baby bekam und nur über die Garage barrierefrei - und damit kinderwagenfreundlich - die Wohnung betreten und verlassen konnte. Der Vermieter lehnte einen zweiten Schlüssel ab, weil das für ihn einen „zu hohen Verwaltungsaufwand“ darstelle. Das Gericht entschied, dass ein Mieter alle erforderlichen Schlüssel erhalten müsse. Da das Paar auch einen Tiefgaragenstellplatz gemietet hatte, gehörten dazu auch die Schlüssel zur Garage. Fehlt eine vertragliche Regelung über die Anzahl der zu überlassenden Schlüssel, so bemisst sich die Anzahl der zu überlassenden Haus- und Wohnungsschlüssel grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungsnutzer. (LG Bonn, 6 S 90/09)

Wohngebäudeversicherung: Ein Regenrohr ist kein "Ableitungsrohr" im Versicherungssinne
Läuft die Dachrinne eines Hauses über, weil ein Regenabflussrohr gebrochen ist, so muss die Wohngebäudeversicherung des Hauseigentümers nicht für den Schaden aufkommen. Regeln die Versicherungsbedingungen, dass vom Schutz nur "Ableitungsrohre der Wasserversorgung außerhalb versicherter Gebäude" umfasst sind, die "der Entsorgung dienen", so treffe das eindeutig nicht auf Regenrohre zu, so das Landgericht Coburg. Denn ein Regenrohr, das nicht auch Abwässer abführt, sei nicht der Wasserversorgung zuzuordnen. Das ergebe sich bereits aus dem allgemeinen Sprachgebrauch. (LG Coburg, 23 O 786/09)

Wohnungskauf: Wird zunächst eine Frist gesetzt, dann geht es später nicht fristlos
Kauft eine Frau eine Eigentumswohnung und stellt sich kurz nach der Veräußerung heraus, dass die Wohnung von Schimmel befallen ist, den der Verkäufer arglistig verschwiegen hatte, so wäre das ein Grund, fristlos vom Kaufvertrag zurückzutreten. Hat die Käuferin allerdings zunächst eine Frist gesetzt, innerhalb dieser der Verkäufer den Schaden beheben soll, so ist sie an diese Frist gebunden und kann vor Ablauf der Frist nicht fristlos kündigen. Das Rücktrittsrecht sei dann erstmal erloschen, so der BGH. (BGH, V ZR 147/09)

Baurecht/Architektenrecht: Das "Koppelungsverbot" ist rechtmäßig
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das gesetzliche Verbot einer Koppelung von Grundstücksverkaufsverträgen mit Ingenieur- und Architekten-Verträgen mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Dieses Verbot verfolge den Zweck, "die freie Wahl des Architekten durch einen Bauwilligen allein nach Leistungskriterien und das typische Berufsbild des freien Architekten zu schützen sowie den Wettbewerb unter den Architekten zu fördern". Dabei handele es sich "um wichtige Gemeinschaftsgüter". Sie rechtfertigten den mit dem Koppelungsverbot verbundenen Eingriff in die Berufsfreiheit der freien Architekten und deren unterschiedliche Behandlung gegenüber anderen am Bau Beteiligten. (BGH, VII ZR 144/09)

Eigentumswohnung: Ohne Anlass keinem Mitbewohner in die Bücher schauen
Ein Beschluss, durch den die Verwaltung der Wohnungseigentümeranlage ohne konkreten Anlass pauschal ermächtigt wird, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung zu beauftragen, ob gegen einen Miteigentümer irgendwelche Ansprüche geltend gemacht werden könnten, widerspricht "ordnungsgemäßer Verwaltung". Einem pauschalen Prüfungsauftrag fehlt die erforderliche sachliche Grundlage, stellte das Landgericht München I fest. Weder die Hausverwaltung und erst Recht nicht der zu beauftragende Anwalt könnten dem Beschluss entnehmen, welches Verhalten genau die Eigentümer bewertet haben wollen. Ohne eine solche Tatsachengrundlage sei aber dem Anwalt die rechtliche Beurteilung nicht möglich. (LG München I, 1 S 25652/09)


Eigentümerrecht: Vor Autos im Garten muss sich der Häuslebauer selbst schützen
Hat ein Häuslebauer sein Haus an einer Bundesstraße errichtet, an der es wegen einer tückischen Linkskurve immer wieder zu Unfällen kommt, so kann der Mann auch dann nicht die Errichtung einer Leitplanke von den Behörden verlangen, wenn innerhalb mehrerer Jahre insgesamt fünf mal Autos von der Straße abgekommen und im Garten des Eigentümers gelandet sind. Gab es bei diesen Unfällen jedoch keine Verletzten und auch keine Sachschäden, die "ernsthaft die Interessen der Allgemeinheit beeinträchtigt haben", so kann der Eigentümer keine Ansprüche gegen die Kommune geltend machen. Für den Schutz seines Anwesens sei er selbst verantwortlich, so das Verwaltungsgericht Koblenz - insbesondere deswegen, weil er sein Haus nach dem Bau der Straße dort errichtet habe. (VwG Koblenz, 4 K 1138/09)

Mietrecht: Der Samstag ist ein Werktag

Stand: 26.11.2010 Quelle: IVD Newsletter 20/2010

Mietrecht: Auch Schäden durch Umzugshelfer müssen Mieter ausgleichen
Schäden, die an einem Mietshaus durch Verschulden der Mieter entstehen, sind von diesen zu ersetzen. Das hat das Amtsgericht Gummersbach entschieden und die Mieter-Haftung auch für den Fall anerkannt, dass er sich bei seinem Umzug von Freunden helfen ließ, die den Schaden angerichtet haben (hier wurde der Notschalter des Hausaufzugs ramponiert). (AmG Gummers-bach, 10 C 169/09)

Mietrecht: Tauben und feuchter Keller bringen keine Mietminderung
Das Amtsgericht München hat entschieden, dass ein Mieter die Miete auch dann nicht mindern kann, wenn er zum einen den feuchten Keller bemängelt und zum anderen ein extrem hohes Aufkommen an Tauben, die sich auf seinem Balkon niederlassen. Ist das Haus (hier in München), in dem er wohnt, um 1950 erbaut wor-den, so sei es hinzunehmen, dass in dieser Nachkriegszeit (in der innerhalb kürzester Zeit viel Wohnraum zu schaffen war) die Häuser nur mit eingeschränkten Mitteln und nicht in bester Qualität errichtet worden sind und deswegen nun feuchte Keller haben können. Auch die Tatsache, dass er jeden zweiten Tag den Balkon wischen müsse, weil er mit Taubenkot übersäht sei, müsse nicht vom Vermieter ausgeglichen werden. Besitzt das Gebäude keine Fassade, die die Tauben besonders "anlockt", so sei auch diese Plage entschädigungslos hinzunehmen. Tauben gehörten zum Bild einer Großstadt, so das Gericht. (AmG München, 461 C 19454/09)

Windenergieanlage: Ist der Abstand zu klein, ist die Bedrängung zu groß
Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat für eine bereits teilweise fertig gestellte Windenergieanlage entschieden, dass sie zu nah an einem Wohnhaus gelegen geplant und gebaut worden ist. Hat die Anlage eine Gesamthöhe von 150 Metern und liegt das Haus lediglich 270 Meter davon entfernt, so ist der Abstand damit deutlich geringer als das Zweifache der Gesamthöhe der Anlage. Damit wirke sie auf das Haus "bedrängend" - das insbesondere dann, wenn der Garten und Fenster der Wohnräume zur Seite des Anlagenstand-ortes liegen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 8 A 2764/09)

Verwaltungsrecht: Wenn um 22 Uhr Schluss sein muss, dann muss um 22 Uhr Schluss sein...
Gilt für ein Fußballstadion nach der Sportanlagen-Lärmschutzverordnung mit Blick auf die An-wohner eine Spielberechtigung nur bis 22 Uhr, dann darf nur in besonderen Ausnahmefällen durch die örtliche Behörde eine Verlängerung erteilt werden. Dies gilt für "nationale Sportveran-staltungen von herausragender Bedeutung". (Hier war eine Ausnahmeregelung bis 22.10 Uhr erteilt worden, gegen die Anwohner gerichtlich vor-gingen und nun vom Veraltungsgericht Min-den nachträglich bestätigt wurden. Das Gericht hielt die Zweitli-ga-Begegnung SC Paderborn gegen Arminia Bielefeld aus dem Jahr 2009 nicht für so herausragend, dass eine Verlängerung - wenn auch nur um 10 Minuten - gerechtfertigt gewesen sei. Die Verwaltung hingegen sah die Paarung als "herausragend mit nationaler Bedeutung" an, zumal es im Fernsehen übertragen worden sei.) (VwG Minden, 11 K 2736/09)

Anwohnerrecht: Innerstädtisch muss eine Straßenlaterne geduldet werden
Wohnt ein Mann im Bahnhofsumfeld, so muss er eine Straßenlaterne vor seinem Haus dulden, die zunächst zwei Meter vor seinem Haus und nach einer Umgestaltung des Bahnhofs nur noch zehn Zentimeter von der Hauswand entfernt steht. Wird das Haus nicht mit einem Lichteinfall von mehr als 1 Lux (= Helligkeit einer Fläche in einem bestimmten Abstand zu der Lichtquelle) bestrahlt, so habe der Anwohner dies "innerstädtisch wohnend" hinzunehmen. (OVG Rhein-land-Pfalz, 1 A 10474/10)

Mieterhöhung: Auch ein "Typgutachten" über vergleichbare Wohnungen reicht aus
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung gegenüber Wohnungsmietern auch durch ein so genanntes Typgutachten erfüllt werden können. Dabei bezieht sich der Gutachter nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Und dies selbst dann, wenn die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen aus dem eigenen Bestand des Vermieters (hier eine Immobiliengesellschaft) stammen. Der BGH: Der Vermieter darf seinen Mietern die Aussage eines Sachverständigen über die ortsüb-liche Vergleichsmiete präsentieren, worin die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge eingeordnet ist. Ein Typgutachten versetze den Mieter in die Lage, "der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen". (Hier ging es um eine Mieterhöhung um 54,65 € monatlich, die vom BGH abgesegnet wurde.) (BGH, VIII ZR 122/09)

Stand: 05.11.2010

 

Persönlichkeitsrecht: Eine Kamera darf nur "in schweren Fällen" den Hausflur bewachen
Ein Vermieter hat nicht das Recht, eine Kamera zur Überwachung des Eingangsbereichs seines Hauses zu installieren, durch die jeder aufgenommen wird, der das Haus betritt und verlässt. Das gelte auch dann, so das Amtsgericht München, wenn in der Vergangenheit Fahrräder vor dem Anwesen gestohlen  und der Eingangsbereich sowie die Tür mit Farbe besprüht worden sind. Kamen die Zwischenfälle bisher nur jeweils einmal vor und ist die Kamera so ausge-richtet, dass sie den Außenbereich gar nicht erfassen kann, so wiegt das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter schwerer. Denn sie haben ein Recht darauf, nicht unerwünscht kontrolliert und durch Dritte überwacht zu werden. (AmG München, 423 C 34037/08)

Verwaltungsrecht/Trinkwasserverordnung: Wer mit Brunnenwasser waschen will, darf das
Beabsichtigt ein Hauseigentümer, zum häuslichen Wäschewaschen das Brunnenwasser aus einer Wasserstelle im Garten nutzen zu wollen, so kann ihm das nicht von einem Wasserversorgungsverband mit der Begründung untersagt werden, zum Wäschewaschen dürfe nur Trinkwasser benutzt werden. Der Eigentümer kann eine Teilbefreiung vom Zwang der Benutzung der öffentlichen Wasserversorgung durchsetzen. Die Richtlinien  gewährleisten lediglich, so das Bundesverwaltungsgericht, dass jedem Haushalt ein Trinkwasseranschluss zur Verfügung stehe. Sie reglementiere jedoch nicht das Verbraucherverhalten und verbiete es auch nicht, zum Wäschewaschen im eigenen Haushalt das Wasser eines Hausbrunnens einzusetzen. Wasser aus einer Eigenversorgungsanlage, die neben dem öffentlichen Trinkwasseranschluss im Haushalt verwendet werde, müsse keine Trinkwasserqualität haben. Ob der Anschlussnehmer zum Wäschewaschen im eigenen Haushalt Trinkwasser oder Wasser minderer Qualität benutze, könne er in eigener Verantwortung entscheiden. (BVwG, 8 C 16/08)

Mietrecht: Auch ein Vermieter kann von Mietern zur Sanierung herangezogen werden
Bröckelt der Putz an einem Wohnhaus, weil das Dach undicht ist, lässt der Vermieter aber nur das Dach reparieren, die bröckelnde Außenfassade nicht, so kann ein Mieter sowohl die Miete mindern als auch den Vermieter vor Gericht verklagen, die Sanierung auch auf die Fassade zu erweitern. Begründung des Landgerichts Berlin: Weniger die wenig ansehnliche Optik des Gebäudes führe zu der Pflicht des Vermieters, erneut die Handwerker zu rufen, als die Gefahr, dass durch den zum Teil abgefallenen Putz Feuchtigkeit in die Mietwohnungen eindringen könnte. (LG Berlin, 67 S 270/07)

Baurecht/Nachbarrecht: Wer ins Überschwemmungsgebiet ziehen will, der soll das tun können
Ein Hauseigentümer in einem Überschwemmungsgebiet an der Mosel kann sich nicht dagegen wehren, wenn ein Grundstückseigentümer neben ihm ein Haus bauen will und die Behörde eine Baugenehmigung erteilt hat. Das Argument, das weitere Haus führe bei Hochwasser zu anderen Strömungsverhältnissen, die das bereits bestehende Haus beschädigen könnten, war zu schwach. Denn ein Gutachten ergab hier, dass die Strömung durch das zusätzliche Gebäude eher günstiger für das "Bestandshaus" beeinflusst werde. Damit werde der Anlieger auf keinen Fall "unzumutbar beeinträchtigt". (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10176/09)

Streupflicht: Eine nachträgliche Tropfeisbildung muss der Eigentümer nicht erkennen
Kann ein Eigentümer nachweisen, dass er den Gehweg vor seinem Haus von Schnee und Eis befreit hat, so hat eine Frau gegen den Eigentümer keinen Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld, wenn sie auf einer Eisfläche stürzt, die später nach der Räumung durch Tropfeisbildung unterhalb einer Straßenlaterne entstanden war. Eine solche spezielle Gefahrensituation war für den Grundstückseigentümer nicht zu erkennen. Auch zu vorbeugenden Streumaßnahmen war er nicht verpflichtet, da eine Streupflicht erst bei konkreter Glatteisbildung besteht. (OLG Karlsruhe, 7 U 237/07)

 

Befristeter Mietvertrag: Der Hinweis auf "Eigenbedarf" reicht bei einem 5-Jahres-Vertrag aus
Für eine wirksame Befristung eines Wohnungsmietvertrages ist der Hinweis auf den Eigenbedarf als Befristungsgrund "eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der Nutzungsabsicht". Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter sein Interesse an einer Befristung durch die Schilderung eines konkreten Lebenssachverhalts präzisiert. Insbesondere ist es nicht erforderlich, so das Landgericht Darmstadt, dass im Mietvertrag bereits der Lebenssachverhalt geschildert wird, der die Übernahme der Wohnung begründet. Der "tatsächliche Nutzungswille" (hier der Einzug nach Rückkehr aus dem Ausland) reicht aus. Die namentliche Nennung bestimmter Personen ist ebenfalls nicht erforderlich. Mieter, die einen solchen Vertrag unterschrieben haben, dürfen das Mietverhältnis nicht vorzeitig kündigen. (LG Darmstadt,7 S 152/07)

Verfahrensrecht: Mitbewohner dürfen Wohnungsdurchsuchung nicht behindern
Wird ein Gerichtsvollzieher durch richterlichen Beschluss angewiesen, die Wohn- und Geschäftsräume eines Schuldners nach "verfahrensrelevanten Unterlagen" zu durchsuchen, so haben die Mitbewohner des Schuldners die Durchsuchung zu akzeptieren. (Hier hatte die Schuldnerin argumentiert, die gegen sie gerichtete Durchsuchungsanordnung sei "objektiv willkürlich und dem Gesetz fremd". Der Bundesgerichtshof war anderer Auffassung. Bei dem Einsatz des Gerichtsvollziehers habe es sich um eine "zulässige Hilfstätigkeit" des Gerichts gehandelt, mit der dem Insolvenzverwalter gesicherte Informationen über etwaige Vermögensgegenstände gegeben werden sollten.) (BGH, IX ZB 41/07)

Schönheitsreparaturen: Für preisgebundene Wohnungen "in", für frei finanzierte "out"
Hat ein Vermieter mit seinen Mietern eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen vereinbart, so dass er selbst verpflichtet ist, diese Arbeiten durchzuführen und zu finanzieren, dann kann er bei der Vermietung von Sozialwohnungen  (preisgebundener Wohnraum) die Miete erhöhen, falls die Mieter einer - sie belastenden - Änderung der Klausel nicht zustimmen. Für frei finanzierte Wohnung gilt das allerdings nicht, da die Kostenmiete - anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum - nach Kostenelementen ermittelt wird und sich nicht nach der marktüblichen Miete richtet. (BGH, VIII ZR 177/09)

Verwaltungsrecht: Kiefern dürfen ersatzlos gekappt werden
Hat ein Hausbesitzer die Kronen von sechs Schwarzkiefern gekappt, um ein Hineinwachsen in die darüber verlaufende Stromleitung zu verhindern, so kann ihm von der Stadt nicht auferlegt werden, als "Ersatz" dafür drei Obstbäume pflanzen zu müssen. Zwar regele die Baumschutzsatzung für den Fall, dass für Ersatz besorgen sei, wenn "geschützte Bäume entfernt oder zerstört werden". Allerdings gelte das nicht, wenn der Zeitpunkt der Zerstörung in unvorhersehbarer Zukunft liege. Nur bei einem kompletten Funktionsverlust der Bäume (also bei deren Absterben) sei die Satzung anzuwenden. (VwG Arnsberg, 1 K 3305/09)

Eigenbedarf: Erst hü - dann hott, geht nicht
Bezieht ein Mieter-Ehepaar eine große Eigentumswohnung mit Garten und fragen sie ihren Vermieter ausdrücklich danach, ob er sich vorstelle, „in absehbarer Zeit Eigenbedarf anzumelden“, so darf er nicht anderthalb Jahre später doch verlangen, in diese Wohnung einzuziehen. Hatte er die Frage seinerzeit verneint, weil seine Ex-Frau seit der Scheidung mit den Töchtern in Frankreich lebe und für ihn alleine die Wohnung zu groß sei, so verstößt er gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn er 18 Monate später doch einziehen will. Dann genüge auch das Argument nicht - so das Amtsgericht Erding -, dass sich seine Wohnung als zu klein erwiesen habe, wenn ihn die Kinder in den Ferien besuchen und sie zu dritt im Doppelbett schlafen. Zwar habe der Eigentümer ein berechtigtes Interesse, doch habe der Vermieter bereits beim Abschluss des Mietvertrages den Eigenbedarf vorhersehen können. (AmG Erding, 5 C 873/08)

Stand: 20.08.2010 Quelle - IVD West Newsletter 15/2010

Verwaltungsrecht: Mehrere Köpfe verbrauchen mehr Wasser als einer
Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat entschieden, dass die weit verbreitete Art der Berechnung von Abwasser, bei der Schmutz- und Niederschlagswasser einheitlich zum „Abwasser“ gezählt, und auf der Grundlage des Frischwasseraufkommens bemessen werden, nicht rechtmäßig sei. Im konkreten Fall ging ein Grundstückseigentümer gegen einen Gebührenbescheid der Kommune an, nach der der Frischwasser-Verbrauch dem Abwasser gleichgestellt wird, ohne dass das Abwasser in Schmutzwasser (Verbrauchwasser) und Niederschlagswasser aufgeteilt wird. Sein Argument: Bei gleichem Grundstück (und dementsprechend gleicher Niederschlagsmenge) werde eine mehrköpfige Familie stärker belastet als ein Single-Haushalt, denn diese verbrauche mehr Wasser und es werde somit mehr Niederschlag unter-stellt. Das ist sachlich falsch, so das Gericht, und verstößt gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz sowie das Willkürverbot des Grundgesetzes. Und der Grundsatz der Gleichbehandlung sei auch bei kleineren Gemeinden einzuhalten. Zwar könne vom Frischwasserverbrauch auf einen Schmutzwasserverbrauch geschlossen werden, aber nicht auf die Niederschlagsmenge. (VGH Baden-Württemberg, 2 S 2938/08)

Mietrecht: Auch "ca-Angaben" erweitern die 10-Prozent-Marke bei der Wohnungsgröße nicht
Auch wenn ein Vermieter im Mietvertrag bei der Angabe der Wohnungsgröße die relativierende Aussage macht, die Wohnung sei „ca. 100 qm“ groß, so rechtfertigt das keine zusätzliche Tole-ranzschwelle, wenn die Mieter später feststellen, dass die Räume insgesamt nur 83,10 Qua-dratmeter hergeben. Damit liege ein Mangel vor, so der Bundesgerichtshof, da die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent geringer ist als im Mietvertrag vereinbart. Der Vermieter war der Meinung, dass in einem solchen Fall weitere fünf Prozent Abweichung zu akzeptieren seien – und stand damit alleine da. Insgesamt 6.800 Euro Miete muss der Vermieter hier erstatten. (BGH, VIII ZR 144/09)

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Bäckerei muss in der Nacht ruhig arbeiten
Beschweren sich Nachbarn einer Bäckerei über die Lärmbelästigungen, die in der Nacht von dem Betrieb ausgehen (zum Beispiel durch das Zuschlagen von Türen beim Beladen von Lkws mit Kisten samt der Zurufe der Mitarbeiter), werden die Geräuschimmissionen gemessen und ergibt die Erhebung, dass die maßgeblichen Dezibelwerte stark überschritten werden, so kann dem Betreiber der Bäckerei auferlegt werden, die für die Nachtzeit geltenden Dezibelwerte nicht zu überschreiten. Das Verwaltungsgericht Koblenz urteilte, dass zwischen 22 und 6 Uhr ein Lärmpegel von 45 Dezibel nicht überschritten werden dürfe und nur kurzzeitige "Geräuschspitzen" bis zu 65 Dezibel zulässig seien. (VwG Koblenz, 1 L 123/10)

Mietrecht: Zwischenzähler dürfen zwischen privat und gewerblich trennen
Wohnen und arbeiten private und gewerbliche Mieter in einem Haus, so darf der Vermieter den Wasserverbrauch so berechnen, dass er mittels eines Zwischenzählers den Verbrauch des Gewerbes abzieht. Die Mieter eines Wohnhauses können dann nicht argumentieren, der Vermieter habe ihren Wasserverbrauch nicht korrekt berechnet. Nach Abzug der Gewerbeeinheit hatte der Vermieter den Verbrauch der privaten Mieter aufgrund der Wohnfläche berechnet. Der Bundesgerichtshof hielt diese Berechnung für korrekt - es gelte die so genannte Differenzmethode. (BGH, VIII ZR 69/09)

Mieterhöhung: Dem Mieter kann günstiger Kauf des Mietspiegels zugemutet werden
Nimmt ein Vermieter zur Begründung seiner Mieterhöhung auf den örtlichen Mietspiegel Bezug und ist diese Zusammenstellung gegen eine geringe Schutzgebühr "von jedermann bei den Mieter- und Vermietervereinigungen zu erhalten", so braucht der Vermieter den Mietspiegel seinem Brief nicht beizufügen. (BGH, VIII ZR 276/08)

Mietrecht: Wie viel und oft und wo ein Mieter raucht, ist seine Angelegenheit
Mieter haben nicht das Recht, ihre Miete zu mindern, wenn im selben Haus (hier im Erdgeschoss) ein anderer Mieter stark raucht und dadurch den über ihm wohnenden Mieter zur Weißglut treibt. Hier vom Landgericht Berlin entschieden, das die Ansicht vertrat, dass Rauchen grundsätzlich erlaubt und deshalb "zur vertragsgemäßen Nutzung" der gemieteten Räume gehöre. Dass die über ihm wohnenden Nichtraucher insbesondere beim Lüften durch aufsteigende Gerüche belästigt würden, brauche den Raucher nicht zu stören, falls er nicht um einer guten Nachbarschaft willen sein Verhalten ändere. (LG Berlin, 63 S 470/08)

Mietrecht: Für den rechtzeitigen Auszug des Vormieters hat der Vermieter zu sorgen
Grundsätzlich sind Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn eine neu vermietete Wohnung nicht rechtzeitig vom Vormieter geräumt wird und dem Nachmieter Kosten entstehen. Das hat das Amtsgericht Frankfurt am Main entschieden. Einem Mieter wurden im konkreten Fall 500 Euro Schadensersatz zugesprochen, weil er für die - über einen Makler vermittelte - Wohnung eine entsprechende Courtage zu zahlen hatte. (Hier hatte sich nach Abschluss des Mietvertrages herausgestellt, dass der Vormieter die Wohnung nicht wie vereinbart räumt. Der Mieter nahm daraufhin Abstand von dem Vertrag und forderte vom Hauseigentümer die Zahlung der Courtage als Schadenersatz – zu Recht. Denn der Vermieter sei alleiniger Vertragspartner des Mieters. Das Gericht wies allerdings auch darauf hin, dass der Vermieter den Vormieter in Regress nehmen könne.) (AmG Frankfurt am Main, 33 C 457/09)

 

Immobilienkauf/Verbraucherrecht: Alle Kosten werden bei Rückabwicklung erstattet
Wird ein Immobilienkauf wegen nicht in den Griff zu bekommener Feuchtigkeit in den Wänden rückabgewickelt, so muss der Verkäufer der Immobilie auch die Finanzierungskosten erstatten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. In dem konkreten Fall ging es um den Kauf einer 250.000  Euro teuren Wohnung, die der Eigentümer nach dem Kauf wegen Feuchtigkeit in den Wänden nicht vermietet bekommen hatte. Nachbesserungsversuche brachten nichts. Das Gericht urteilte, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die Maklergebühren, die Notariats- und Grundbuchkosten, der Mietausfallschaden und die Finanzierungskosten zu erstatten seien (was hier insgesamt knapp 23.000 € ausmachte). Der bei einer Rückabwicklung zu erstattende Geldbetrag bemesse sich „grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstands trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde“. (BGH, VII ZR 26/06)

Eigenheimzulage: Nur bei unentgeltlicher Wohnungsüberlassung bleibt's bei der Zahlung
Einer Bezieherin von Eigenheimzulage (die seit dem 1.1.2006 nicht mehr neu bewilligt wird und mit Ablauf des Jahres 2013 ausläuft) wird die Zahlung gestrichen, wenn sich herausstellt, dass sie von ihrer Mutter - die angeblich unentgeltlich in der mit Hilfe der Zulage gekauften Wohnung lebt - Zahlungen über das Konto eines Familienmitglieds erhalten hat. Es war nämlich Bedingung für die Gewährung der Eigenheimzulage, dass die Immobilie selbst genutzt oder unentgeltlich an einen Angehörigen überlassen wird. Die Zahlungen stünden im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Wohnungsüberlassung, so das Finanzgericht Berlin-Brandenburg, so dass von einer "Unentgeltlichkeit" nicht mehr die Rede sein konnte. Die bereits bezogene Zulage ist außerdem zurückzuzahlen. (FG Berlin-Brandenburg, 11 V 11151/09)

Architektenrecht: Wird schon im Haus gewohnt, muss es "dicht" sein...
Sichert ein Architekt ein Gebäude nicht ausreichend gegen Witterungseinflüsse ab, so hat er den dadurch gegebenenfalls entstandenen Schaden zu ersetzen. Das Oberlandesgericht Celle wunderte sich über die von einem Architekten geäußerte gegenteilige Meinung. Er sei zum Beispiel verkehrssicherungspflichtig für etwaige Gefahren, die von einem Gebäude "für Gesundheit und Eigentum Dritter ausgehen" könnten. Da sei es gar nicht diskutabel, dass dies auch für den eigentlichen Auftraggeber gelte, ohne dass dies einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung bedürfe. (Hier ging es darum, die die Bauherren während der (End-)Bauzeit zum Teil schon in dem Haus wohnten, das aber einem Gewitter (noch) nicht standhielt. Der Architekt muss für den dadurch entstandenen Schaden aufkommen.) (OLG Celle, 7 U 174/06)

Mietrecht: Ein großes und ein kleines E-Gerät müssen schon laufen können
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein zeitgleicher Betrieb von zumindest einem größeren Haushaltsgerät wie einer Waschmaschine und einem anderen haushaltsüblichen Gerät in einer Mietwohnung möglich sein muss. Reicht die Stromkapazität dafür nicht aus, die aus den Steckdosen kommt (hier in einem Altbau), so kann der Mieter die Miete mindern. Etwas anderes könne nur gelten, wenn ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand eindeutig vereinbart ist. Auf jeden Fall nicht wirksam ist die vertragliche Vereinbarung, dass der Mieter bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt zu tragen und selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter habe. Das sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. (BGH, VIII ZR 343/08)

Mietrecht: Vermieter dürfen keine "kick-back"-Zahlungen" erhalten
Wohnungsanlagegesellschaften sind nicht berechtigt, sich von Versorgern (hier einem Fernwärmelieferanten) Gewinnaufschläge gutschreiben zu lassen (hier in Höhe von 19 Cent pro qm), die als "kick-back" an sie zurückfließen und - von den Mietern unbemerkt - die Miete erhöhen. Der Bundesgerichtshof: Eine derartige Gewinnumlage zugunsten des Vermieters ist mietrechtlich nicht zulässig. Sie kann auch nicht "als Umlage von Modernisierungskosten" deklariert werden, zumal die Mieter davon nichts erfahren haben.
(BGH, 5 StR 129/07)


Denkmalschutz: Von einem Kulturdenkmal darf nicht gefunkt werden
Der Betreiber eines Mobilfunknetzes kann auch dann nicht gerichtlich durchsetzen, eine Mobil-funkanlage auf dem Dach eines denkmalgeschützten Gebäudes installieren zu dürfen, wenn die Substanz des Hauses durch die Antenne nicht angegriffen werde. Besteht aus heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse daran, das Haus als Kulturdenkmal nicht zu verändern, so ist das zu beachten. In dem konkreten Fall ging es um ein barockes Haus, in dem zwei ortsgeschichtlich bedeutsame Händler beziehungsweise Kaufmannsfamilien wohnten. Die geplante (rund sechs Meter hohe) Antennenanlage auf dem Dach würde dieses Andenken und die Struktur negativ beeinträchtigen. (AZ: 13 K 136/09) Ebenso gegen den Betreiber von Mobilfunk hat das selbe Gericht in einem Fall entschieden, in dem eine fast zehn Meter hohe Antenne in einem Baugebiet aufgestellt werden sollte, das im Bauplan als "Gartenhausgebiet" ausgewiesen ist. Sind dort nur Gartenhäuser zugelassen, die zu Aufbewahrung von Gartengeräten und für den kurzzeitigen Aufenthalt von Personen bestimmt sind, so darf der Mast nicht errichtet werden. (AZ: 13 K 3873/09)

Stand: 29.06.2010 Quelle: IVD Newsletter

 

Mietrecht: Wer fünfmal durch Zahlung "anerkannt" hat, hat anerkannt
Will ein Vermieter die bisher mit einem Mieter vereinbarte Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete umstellen, so kann dies auch durch eine stillschweigende Vereinbarung geschehen. Voraussetzung dafür ist, dass dies dem Mieter aufgrund besonderer Umstände "erkennbar" ist. Eine solche stillschweigende Vereinbarung kann darin gesehen werden, dass der Vermieter dem Mieter von einer bestimmten Abrechnungsperiode an - und nach vorheriger Ankündigung der von ihm gewünschten Umstellung - Betriebskostenabrechnungen erteilt hat, der Mieter die angeforderten Beträge überwiesen und darüber hinaus fünf Mieterhöhungs-Schreiben auf der Grundlage der Nettokaltmiete vorbehaltlos zugestimmt hat. Anschließend kann er nicht die fehlende schriftliche Vereinbarung reklamieren. (LG Itzehoe, 9 S 20/08)

Stand: 29.06.2010 Quelle: IVD Newsletter