Bestellerprinzip 2.0

Nach der Einführung des "Bestellerprinzip‘s im Bereich der Vermietung" von Wohnraum, soll nach dem Willen unserer Justizministerin jetzt auch das Bestellerprinzip im Bereich vom Verkauf von Immobilien und Grundstücken eingeführt werden! Was bedeutet das? Und ist das nun gut oder schlecht für den Immobilienmarkt und dessen Teilnehmen?

Bestellerprinzip, was bedeutet das?

Beim Bestellerprinzip (ist es so ähnlich wie in der Gastronomie) was man bestellt muss man auch bezahlen... Also wer den Makler bestellt (einen Auftrag zur Tätigkeit erteilt) soll ihn auch bezahlen müssen. An dieser Stelle müssen wir kurz über die "Besonderheiten/Gewohnheiten" des Maklergeschäftes sprechen bzw. die Hintergründe erläutern, bis man verstehen kann, worum es in dem Streit geht. Das Maklerrecht ist im BGB in 2 oder 3 Paragraphen (sehr abstrakt) beschrieben und geregelt. Zugegeben, ich habe diese Erläuterungen nie gemocht und den Sinn und Zweck nicht wirklich verstanden; aber daraus ergibt es sich, dass ein Immobilienmakler auf beiden Seiten des Marktes, sowohl für den Verkäufer/Vermieter als auch für den Käufer/Mieter tätig werden kann und eine entsprechende Honorierung aushandeln kann.

Aus den Jahren der Wohnungsnot (Ende der 60-ziger und Anfang der 70-ziger Jahre) hat sich daraus für den Vermietungsmarkt ergeben, dass der Mieter eine Vermittlungsgebühr von 2 Monats-Kaltmieten (zzgl. Mehrwertsteuer) entrichten musste. Dieses Prinzip herrschte seit der Gründung der Bundes Republik Deutschland bis in das Jahr 2015. Danach wurde das Bestellerprinzip eingeführt, mit der Folge das nunmehr der Vermieter und nicht mehr der Mieter die Maklergebühren entrichten soll. Damit wurde offensichtlich zunächst einmal der Mieter einer neuen Wohnung von der Zahlung einer Provision (Honorar) entlastet. So spart der Mieter bei einer Anmietung einer 500 Euro (Kaltmiete) teuren Wohnung rund 1.200 Euro (2 Monatskaltmieten zzgl. MwSt.)!

Im Verkaufsbereich von Immobilien und (unbebauten) Grundstücken gilt bis heute (von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gehandhabt) eine Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer. In den Bundesländern Rheinland-Pfalz, NRW und Baden-Württemberg ist eine hälftige Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer (jeweils 3% vom Kaufpreis) vorgesehen. Von diesem Grundsatz wurde je nach Marktsegment (Gewerbe- oder Privatimmobilien) oder nach dem Berufsstatus des Immobilienmaklers (Hauptberuf oder Nebenberuf) teilweise abgewichen. Die nebenberuflichen (Hobby-)Makler haben, weil sie sonst möglicher Weise keine Verkaufsaufträge erhalten hätten, ganz auf das Verkäuferhonorar verzichtet und ausschließlich dem Käufer 3% vom Kaufpreis in Rechnung gestellt. Je nach Kompetenz dieser Kollegen wurde das Maklerhonorar von den Käufern mehr oder weniger als "Eintrittskarte" (als notwendiges Übel) empfunden.

Mit sich ändernden Marktbedingungen (Wechsel vom Käufermarkt zum Verkäufermarkt), welche zum einen zu steigenden Immobilienpreisen und zum anderem zu erhöhten Provisionsforderungen an den Käufer geführt haben, stiegen damit auch die absoluten Provisionssummen.... Beispiel: Vor ein paar Jahren war der Durchschnittspreis für ein Einfamilien-Reihenhaus bei rund 150.000 Euro gelegen, die Provisionsforderung an den Käufer (3% zzgl. Mehrwertsteuer) also mithin rund 5.350 Euro. Heutzutage wird dieses Objekt nicht unter 200.000 Euro gehandelt und die üblicher Weise vom Käufer verlangte Provision (Honorar) beträgt 4% (oft sogar noch höher), d.h. die Provisionsforderung beträgt nunmehr mindestens 9.520 Euro. Also fast eine Verdoppelung der Provision und das gilt nicht nur für die Maklerprovision, sondern insbesondere auch für die Grunderwerbsteuer (5% vom Kaufpreis) und die sonstigen Nebenerwerbskosten z.B. Grundbuchamt und Notar (rund 1,5% vom Kaufpreis)!! Und das sind nur die Standardverkaufsfälle in unserer Region... In München (oder den anderen hochpreisigen Immobilienstandorten) schwingen sich diese Zahlen schnell zu einem Gesamtbetrag von 50.000 Euro und mehr auf. Verständlich und nachvollziehbar, dass sich dann die Kaufinteressenten über diese Kosten (bzw. über die Höhe der Kosten) aufregen.

Insofern kann ich dem Wunsch nach Abhilfe durchaus gut nachvollziehen, aber um Gotteswillen wer will einmal eingeführte "Steuern oder Steuererhöhungen" wieder abschaffen?? Das schwächste Glied in dieser Kette (Kosten) sind doch die (sowie mehr oder weniger umstrittenen) Immobilienmakler! Also regulieren beschränken wir doch einfach deren Verdienst- und Einkommensmöglichkeiten. Sehen Sie und genau das ist der Punkt. Nach meinem Verständnis hat die Politik in diesem Zusammenhang eine ganz andere Aufgabenstellung: sie hat die Aufgabe, sich um die Entwicklung von Bauland zu kümmern und der Zurverfügungstellung von bezahlbarem Wohnraum zu sorgen. Für die Problematiken und Aufgabenstellung der heutigen Zeit, mit Hilfe von Spezialisten, Fachkräften und Marktteilnehmern, Konzepte zu entwickeln, welche den Markt deutlich entlasten (wie Wohnungsbauprogramme und Förderungen etc.) können. Wenn die Politik die Kaufinteressenten (kurzfristig) finanziell entlasten wollen, dann bietet die derzeitige 5- bzw. 6-prozentige Grunderwerbsteuer dafür genügend Handlungsspielraum. Was nicht heißen soll, dass ohnehin schwerverständliche Maklerrecht dringend reformiert werden muss... Aber der Staat kann und soll nicht regulierend in die Märkte eingreifen und einer Branche (welche außerhalb der Großstädte und Ballungsräume) ohnehin schon auf Grund der schwierigen Marktlage in Schieflage geraten ist, die Lebensgrundlage entziehen (meine Meinung!).

Ist das nun gut oder schlecht?

Wenn das Bestellerprinzip auch im Verkaufssegment eingeführt wird, wird es genauso, wie bei der Einführung des Bestellerprinzp‘s bei der Vermietung von Wohnraum, erst einmal dazu führen, dass der Käufer das Maklerhonorar (vermeintlich) einsparen kann. Bei der derzeitigen Marktsituation in unserer Region (gemeint ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage) werden die Vertriebskosten (also insbesondere die Maklerprovisionen) immer (ob nun direkt oder indirekt) durch den Erwerber zutragen sein. Wie bei allen anderen Dingen und Produkten auch, werden die Vertriebskosten ein Teil des Kaufpreises sein. Das bedeutet nach meiner Auffassung, dass die Immobilienpreise weiterhin stark steigen werden, weil der Verkäufer unter den vorherrschenden Marktbedingungen auf keinen Fall auf den "Kosten des Vertriebes" sitzen bleiben wollen, sondern diese auf seine Kaufpreisforderung aufschlagen werden (und diese auch bekommen werden). Damit einhergehend werden sich allerdings auf noch ein paar andere Dinge verändern, so dürften dann die Immobilienmakler zukünftig nur noch (einseitig) die Interessen der Verkäufer wahrnehmen und nach Wegen und Mittel suchen, sich bei den Auftraggebern verdient zumachen. Das bedeutet doch in der Konsequenz, dass derjenige den Auftrag erhält, welcher dem Verkäufer die Erzielung des besten (höchsten) Kaufpreises in Aussicht stellt, denn insofern unterscheiden sich die Interessen von Verkäufern und Käufern doch erheblich. Der Käufer will nicht mehr ausgeben als möglich, während der Verkäufer soll viel erzielen möchte wie möglich. Bisher konnte sich der Immobilienmakler auf beiden Seiten verdient machen, dies wird jedoch dann der Vergangenheit angehören, wenn das Bestellerprinzip eingeführt werden sollte. Also meiner Meinung nach, wäre die Einführung des Bestellerprinzip‘s keine Verbesserung für den Immobilienmarkt und auch keine Verbesserung für die Immobilienkäufer....